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拒绝领福利租客,英国法院裁定“不合法”

有些人可能会有印象,曾经在房屋招租广告中,看过“No DSS”的直接要求。

所谓的“No DSS”,指的就是房东或中介在发出租屋广告的时候,明确告诉有意承租的租客,他们不接受正在申领英国福利的租客。

DSS啥意思?

“DSS”指的是Department for Social Security,这最早是英国政府负责“福利”的相关部门,只不过该部门2001年以后就不再存在。

后来,虽然英国的福利相关部门不再使用这个名字,但许多人还是理解“DSS”的意思,房产中介也基本继续沿用“No DSS”这个词来当做-不出租给申领福利租客的要求。

那么,房产中介或房东可以提出这样的要求吗?

事实上,自2016年起,就有好几起基于“No DSS”的案件被提出,认为“No DSS”要求是不合法且具有歧视性质的。

2020年7月,首起基于“No DSS”的诉讼,当事人(也就是租客)在约克地方法院(York County Court)取得了胜利;该地方法院的法官裁定,全然的“No DSS”要求(blanket ‘No DSS’ policy)是有违《平等法》(Equality Act 2010),构成了性别歧视和残疾歧视。

当时,在该案件中,当事人是一位独立扶养两个孩子的单亲母亲,该母亲和她的孩子由于“No DSS”最终无家可归/无房可租-约克地方法院最终判决,被告房产中介需要赔偿当事母亲3500英镑,加上相关的司法费用。

值得指出的是,在这之前之所以没有传出有案件诉讼成功,是因为多数案件基本在听证前,也就是双方对簿公堂前,就已经取得了和解。

也就是说,对于多数涉及“No DSS”案件来说,当事房东或中介基本都在上法院前,可能意识到理亏,因此提早选择赔钱了事。

→ 租客的再一次胜利?!

在案件Tyler v Paul Carr Estate Agents [2020]中,伯明翰地方法院(County Court at Birmingham)又再一次站在了租客这方,裁定了给出“No DSS”拒令的房产中介是违反《2010年平等法》,并构成了对于当事人(租客)的非法歧视。

在这个最新的案件中,当事人是个行动不便的男士,有着4个孩子。

他和他的家人自2018年2月没有了地方居住。后来,他的太太和孩子去投靠了太太的父母,但老丈人家里的空间不够,所以当事人只能一个人住在自己的车子里。

他花了好几个月的时间找房子,但都因为他正在领福利的关系,吃了闭门羹。

2018年9月,他打电话给一间房产中介(这个中介也就是案件中的当事中介),询问该中介贴出的3则出租广告-结果该中介告诉他,他们公司的政策就是“No DSS”(不租给正在申领福利的人),当事人再一次遭到了无情拒绝。

于是,当事人决定将这个案件带到当地法院,认为该中介的做法(对他)是具歧视性的,违反了《2010年平等法》的Sections 19和29,构成了“间接歧视”。

最终,伯明翰地方法院支持当事人的说法,认为该房产中介的“No DSS”政策,确实是造成对于当事人的“非法”间接残疾歧视(Unlawful indirect disability discrimination);并且,判定该中介需要赔偿当事人6,000镑的损失,外加利息和其他相关费用。

→ 上述案件告诉我们什么?

从前面两起“租客成功”的案件,我们可以很直接地得知,租客是否能够成功租到房子,获得租约,是不应该直接判断于租客是依靠“何种方式”取得其收入的。

换句话说,不论对于房东亦或是房产中介,如果直接给出“No DSS”禁令或者说公司政策(Blanket ‘No DSS’ policies),恐怕将促使自己陷入“非法”的境地当中。

值得一提的是,虽然上面两则案件,都是来自“地方法院”的判决,就是说从技术层面来看,地方法院的判决对于其他法院,不具备“必须跟从”的指示作用;但实际上,类似或同性质的案件即便到了其他更高层级的法院,例如上诉法院(Court of Appeal),会获得不同结果的机会是很低的。

上诉(或其他更高层级)法院会对于这类案件,判定中介或房东不具歧视性的可能性,基本是不太可能的。

也就是说,房东和中介在提出招租广告的时候,必须特别注意,不要违反了“No DSS”。

→ 但这就代表房东或中介,一定得接受“领福利”租客吗?

自然也不是这样的。

禁止“No DSS”,并不等同于房东就完全失去了自己能够选择租客的权利。

“它”只是说,房东或中介在考量要租给哪位租客,也就是考虑(不同)租客们的租房请求时,不能直接以“No DSS”理由,就直接拒绝了申领福利的租客,必须将申领福利租客的租房请求,和其他租客的租房请求一起纳入考虑。

否则,如果房东单纯以租客是正在申领福利,就直接拒绝租客而不愿纳入考虑的话,恐怕将构成“间接歧视”-租客是可以因此提告并要求赔偿的。

不过当然,房东在选择要租给谁的时候,是可以纳入不同“合理”考量因素的,比如说租客是否有良好的租房历史,准时交租并且有能力将出租房良好维持,不会有所破坏等等。

在经过了这些合理、客观的考虑和比较后,房东自然还是有权利去选择,更加合适的租客的。

总的来说,其实不论是对于房东或者租客,甚至是租房中介,在房产租赁的过程中,需要了解并且注意的事项并不少,如果不够理解相关法律的话,是可能不小心触犯法条而造成损失或后果的。

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