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投资租赁房,是自己管理还是委托中介公司?

在英国投资一套房产用来做出租,最头疼的一个问题则是:自己管理还是找中介公司打理呢?

在英国做房东确实不简单,从找租客,收租金,管理再到修缮房产,简直要操碎了心。毫无疑问,有一家中介公司,绝对为您省下不少。可是,您是否能负担得起这些服务费呢?另外,英国中介公司鱼龙混杂,房东如何才能挑选物有所值的服务?

本篇《房东实用手册》,我们主要围绕以下问题给大家讲讲:

  • 您是否需要找一个中介公司?
  • 中介公司主要提供什么服务?
  • 中介公司的服务费
  • 如何选择一家中介公司?
  • 如何与中介公司结束合约关系?

您是否需要找一个中介公司?

如果您属于以下几种情况,找中介会是最佳选择:

没有太多时间。如果您还有自己的主业,每天要上班,除非您有三头六臂,要不然是挺难应对出租屋所有情况的。
不太善于与人打交道,觉得很麻烦。那么,您需要有人协助您回答租客的“十万个为什么”以及处理一系列问题了。
新手房东。
对英国租赁规则不太熟悉,也没有精力去了解。
出租房在英国,人却生活在别的国家。

房屋中介一般会房东提供什么服务?

一般来说,每个中介公司都有着不同的服务内容,比如,为您找租户,或者起草租赁合约;当然,他们也会有全管理服务:您直接把房子交给他们,所有租房的事都给您办了。当然,不同公司会有不同的侧重点,取决于机构规模以及公司政策。

总的来说,常见的服务有:

第一,帮您寻找和筛选租客

专业的代理一般都会有寻客的渠道和营销方法,通常来说,中介公司一般都会通过比较火的在线网站来发布房源信息,比如Zoopla 和 Right move等。在这些网站上,每天都有成千上万潜在租户会使用来搜索出租物业。另外,由于一家公司管理多个物业,他们投放在线广告也会有一个比较合理的成本,因此,他们也会选择其他渠道为您投放广告。在收到客源的信息后,他们还会负责帮您安排租客看房以及跟踪后续信息。

(可能会有人有疑问了,自己出租不能找这类网站?遗憾的是,一些比较火的大网站一般不会和私人房东合作,他们做的都是批量性生意。)

接下来,中介公司就要帮助房东筛选租客了。房东在出租房屋时遇到最大的烦恼就是碰到不好的租客,拖欠租金,破坏财产,不良嗜好等等。如果您找了中介公司,他们就有义务帮您进行审查。

比如说,中介公司会从租客的信用度,收入情况(最低收入至少是月租金的2.5至3倍),犯罪记录,是否曾经被驱逐,上一任房东推荐信等等方面来进行审查。在这个环节上,他们确实会为您省下不少麻烦,他们会负责联系租客的雇主,联系租客的旧房东以及核实租客提交上来的身份证明,银行流水账等等。

第二,帮房东收租以及处理押金问题

如果您不喜欢和客户打交道,或者您不太喜欢管理这种金钱交易,中介公司就可以为您承包这些服务了。他们会负责向客户收取租金,然后把资金转入到您的账户里。当租户延迟付款时,他们也负责帮您追缴任何逾期付款。另外,他们也可帮助您把押金放置到政府的押金保护计划里,处理相关问题。

第三,帮房东检查房屋

在租赁协议期,房屋检查是至关重要的一个环节,也是房东的法律义务。如果做得不好,房东是有可能受到法律诉讼的,这个在我们好几期《房东使用手册》里都讲过。

房屋检查的范围包括:煤气和电气、管道、暖气、结构安全、潮湿和渗漏以及烟雾和二氧化碳。如果您选择了这项服务,中介公司就会有一个完整的清单,在租赁期间帮助您进行检查。

第四,帮助房东维护和修缮房产

作为一个出租房屋的房东,维护房产的安全问题,提供一个比较好的居住环境也是法律义务之一,但不得不说,它相当闹心和费时。您想想,如果您的房屋管道突然爆裂了,即便是半夜3,4点,您也得跑去处理。或者锅炉坏了,即便是周末,您也还是得安排专业人群来修理。有了中介公司,他们就为您承担这些义务责任。

第五,协助房东起草租赁合约以及相关法律纠纷

大多数出租代理会有租赁合同模板以及相关法律文件的模板,因此,他们可以为您起草一份比较专业的法律合约以适用于您物业。另外,他们还可以协助房东处理与押金,未付租金,物业损失等有关的法律纠纷。

第六,全面管理租赁房产

这项服务包含了以上所有服务,从找租客,收租金,起草租赁协议,维护管理物业以及租赁结束后退还押金等等问题。简单的说,您帮房子全权交给了中介公司,啥也不需要管了。当然,对于这种类型的服务,房东需要支付比基本服务水平更高的服务费用。

中介公司的服务费怎么算?

关于中介服务和管理费,我们在《在英国当房东赚得多吗?花的也不少!这些成本,有勇气看完的算您心狠》里面有提到。根据您所需的服务范围以及服务要求,您的代理费用会不同。

通常,他们会按照您的月租金比例来收费。 如果您只是选择单项服务,比如,只是希望他们帮您找租客或者收租金等,收取的费用会在6%-8%之间。如果您选择其中两项,可能则是8%-12%左右。如果您选择全面管理,您需要支付的会是总租金的12%到20%不等,这取决于您选择的地区和管理机构,伦敦有可能还会更高一些。

除了基本的费用外,您可能还需要给一些额外的费用。比如,续租费,一旦租约结束,如果您和现有租客都同意续约,中介就会扣这一笔钱。可以这样理解,寻找租客是最头疼的一部分,中介帮您搞定了,所以,您就得付这笔钱了。续租费包括写一份新协议的费用,其中包括更新日期和相关条款,费用会在£45-£120。

委托缴纳房屋账单费。在出租房屋时,有些中介公司还会帮忙支付账单费用,服务费大约1.5%-4%的账单金额。

还有一些额外服务费用,这取决于您和中介公司之间签的协议条款。

当然,不一定是所有中介都会收取额外费用的,有的中介公司提供了全面管理服务,里面就包括了以上这些服务。因此,您应该看看不同中介的报价,对比一下,以获得最佳的交易。另外,如果您觉得价格太贵了,您也是有机会和他们进行谈判的。

如何选择对的中介?

英国租赁行业商机无限,谁都想分杯羹,近几年,越来越多的人群加入房屋中介的队伍中。在英国租赁市场上,房产中介公司鱼龙混杂,房东与中介公司之间的房屋纠纷案也时常发生。因此,选择一个好的中介相当重要。

丽莎认为,在选择中介公司之前,您最好从以下几个方面来考虑:

该中介公司是否在行业协会注册?

英国租赁行业四大大型组织/协会分别是:ARLA(住宅租赁代理协会),UKALA(英国租赁代理协会)和NALS(国家租赁计划)。一般来说,比较专业的中介机构都会是以上组织的成员,当然,成为这些组织成员的就必须要遵守协会拟定的租赁标准。也就是说,租赁协会下的中介公司会比较有保障,提供的服务也比较专业。另外,这些协会也会把客户资金进行保护,在您租赁代理破产的情况下,您也可以拿回损失。

该中介公司的名声好吗?

找中介前,最好可以和一些有经验的房东谈谈,让他们推荐一个比较好的中介公司给您。此外,您也可以通过网络渠道来查看相关评论。

该中介公司了解当地市场吗?

您最好选择一个对当地市场比较了解的公司,一个比较成熟的中介公司会比新的中介公司更能捕捉到当地市场租客的喜爱,它会知道如何帮助您的房产吸引租户,并且设定一个合适的租金水平,让您的出租房更有竞争力。

该中介公司的服务水平怎么样?

很多房东会选择一种方式来试探中介公司的服务水平,比如假扮租户咨询租房的问题,看看该公司是否可以提供比较舒适的服务,并且可以耐心处理租户所有问题。您要知道,让租户满意是确保稳定租金最重要的部分,如果您的中介公司服务态度不友好,第一关都过不了,他们怎么可以帮助您吸引租客呢?

如果我想与现中介公司解约,该怎么做?

出于各种各样的原因,房东有时希望结束与他们的出租代理的关系。常见几种情况:在第一个租约结束后,房东希望直接与租户续约,并接管管理,从而避免了代理续约费用;在租期内,房东对中介公司提供的服务不满意,和/或双方关系破裂;房屋有了新的打算,不能继续提供出租了。

因此,房东们常问的一个问题:我该如何和现管理公司解约呢?

您要做的第一件事就是查看您的合约。通常情况下,房东和中介的协议里会有一个终止条款和通知期,允许任何一方希望终止合约的情况。所以,您需要看看合同中对解除合约的安排有着什么规定?如果协议允许您结束它,但是有一个两个月的通知期,您就必须提前两个月跟您的中介公司联系。

然而,大多数中介协议可能会试图在整个租期内将您绑住,包括在固定期限结束后的任何续约形式。因此,如果您刚好签了这类的协议,那么,您想结束协议,房屋中介有权要求您支付一些赔偿。

丽莎律师行王嘉潞律师认为:

“我们建议,房东在与中介签订合同前就得牢记了,一定要仔细看看合约上每一个条约,看看自己是否能接受。在法律的环境下,只要房东没有同意任何关于续约、续约费用等的规定,租约完成后就会自动终止合约。当然,如果对方是无过错的,您单方面想提前解约了,房东最好还是以友好的态度与中介公司讨论一个方案。比如说,是否可以给中介公司一个比较合理的终止费,一般是三个月到六个月的管理费这样。要不然,中介公司也可以告您毁约,您最终的赔偿费会更高。”

另一方面,如果您是因为中介公司服务太差了需要提前终止协议,那么,您也要查看双方签署的合同里关于中介公司需履行职责的相关规定,并且考虑该中介公司是否违反其协议的条款,或没有做到他们应该做的事情,从而导致您的损失。

如果他们破坏了合约里的条款,您是有权终止与他们的合约的。值得一提的是,如果您选择的是代理专业协会之一的成员,这些协会都有自己的行为准则,如果中介的行为低于对他们的合理标准,他们也会为房东提供补偿。

那么,顺利与现中介公司终止/解除合约后,您是希望寻找另外一个中介公司呢,还是自己来管理?如果想要自己管理房屋,您可能还需要掌握一些知识。在明天的文章里,我们会继续为大家讲讲,如果想自己出租和管理房产,房东应该怎么做?

好了,本篇文章就到这里,如果在寻找中介公司的过程中遇到一些法律上的问题,可进一步联系丽莎律师行,我们会为您提供最专业的法律意见。如果喜欢我们的文章别忘了为我们点赞,您的支持是我们前进的动力。

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