丽莎知道

投资“出租房”,能否直接用作“假期房”使用?

在今天的“莎粉来信”中,丽莎收到这样一则询问:

询问的莎粉是一对合法伴侣,两个人皆已年过耳顺之年。

这对伴侣目前都还在工作,一个人在学校工作,但是收入不高;另一个人则是位专职的平面设计师,不过随著年纪渐渐大了,活也接得少了。

莎粉表示,他俩都再过几年,可以到了领养老金的年纪,到时候也差不多可以退休、不工作了。

比較好的是,他們过去以来投资了一些出租房产,和租客间的关系也很不错;就算是退休了以后,还是可以维持一定的租金收入。

同时,他们目前还有一套”假期出租“(Holiday Let)的房子,并计划再买下另一套。

而且事实上,他们打算买下的新一套假期出租房,提出了Offer也已经被接受了。只不过,为了可以顺利拿下这套房,他俩给出的Offer,其实高过了原本的预算。

所以呢,莎粉就想赶在她退休之前,申请到一份低利率的房贷……

然而,事与愿违。莎粉的银行虽然愿意让她贷款,但提供的利率挺高。

莎粉觉得说,如果他们不是把新投资的房产当做”假期出租“而是”买房出租“(Buy-to-Let)的形式,贷款的利率相对会低很多;可是他们又觉得,从税务方面来说,假期出租(Holiday Let)会比买房出租(Buy-to-Let)更”节税“。

因此,莎粉想问:如果是申请”Buy-to-Let“贷款的话,买下房子后,能否把该房子当做”假期出租“使用、增加收入?

这样的话,莎粉既能拿到更低利率的贷款,又能确保享受到”Holiday Let“的税务优惠?

丽莎解说:

根据上面莎粉提出的问题,我们先回答她最后提出的疑问——能不能把申请了”Buy-to-Let“贷款的房产,当做”Holiday Let“使用?

简单回答:不可以。

一般而言,”Buy-to-Let“贷款都有清楚的说明和规定,指出该房产必须是在(Assured Shorthold Tenancy-短期保证租房协议)的租约期间内,由固定的/同样的租客来居住其中。

白话点说,就是”Buy-to-Let“房产一般租客比较固定,比如同样的(一组)租客,一住就至少是半年、一年,甚至两、三年以上;不会短时间内换来换去。

相反,”Holiday Let“房产的形式比较像是民宿或旅馆的性质,一般提供给游客或出差、访问的人短期居住,居住时间一般几天、几周至几个月不等,居住在里面的人经常更换,并不像”Buy-to-Let“那样有固定的租客。

换句话说,从银行放贷的角度来看,一般自然会认为”Holiday Let“会比”Buy-to-Let“风险更高。

道理很简单,如果是”Buy-to-Let“的固定租客,一般一租至少半年、一年以上(其实除非是学生,否则低于一年的情况也不多见),租客会把出租房当做自己的家,一般会比较愿意维护并打扫出租房,维持出租房的整洁和品质。

而”Holiday Let“的话,虽然也不是说,这些短暂居住的游客就一定会破坏房子,但相对来说,需要承担的风险自然高一些。

再者,从合同的角度来说,向银行贷款,自然是需要遵守其相关规定的。

如果当事人自己擅自把”Buy-to-Let“房产用作”Holiday Let“用途,而没有事先获得银行的同意,当事人将会有违反合同条例的风险。

严重的话,违反贷款合同的后果,甚至会导致房产被收走(贷款被迫赎回),并且影响到当事人的信用。

→ 再进一步说,单纯从税务角度来看,Holiday Let也未必一定比Buy-to-Let节税?

虽然说,目前”Holiday Let“确实仍允许当事人可以将”贷款利息“认定为”开支“而用于抵扣(假期出租的)收入;(反观”Buy-to-Let“,从2020年4月起,贷款利息已经不再能够被视为开支,而用于抵扣”收入“。)

但是呢,如果要满足享有上述所说,当事人的”Holiday Let“必须首先满足“Furnished Holiday Lettings(简称‘FHL’)”的要求——就是说,该房产必须在12个月内,至少有210天是可对外作为/用作度假住宿;并且,在这210天当中,实际出租的天数至少达到105天(并且”同一个租客“连续居住的时间,不能超过31天)。

而即便能够满足”FHL“的一定要求,实际上”贷款利息“(Mortgage Interest)也不是当事人唯一的衡量因素。

比如说,经营Holiday Let的所需费用,有可能会比Buy-to-Let高(因为里面的租客一直更换,当事人需要有清洁和额外管理等等的花费);

在申请贷款方面,Holiday Let要能够拿到超过房价60%至75%的贷款——机率也会比Buy-to-Let来得小很多。

换句话说,如果当事人想要投资的是Holiday Let的话,一般需要准备更多的现金,才能够负担得了首付。

然后再讲到投资报酬方面,Buy-to-Let的租客相对来说更为稳定,因为是长期租客,一般至少能保障当事人在固定时期内(房子出租出去的时候),能够有稳定的进账。

而Holiday Let的话,由于并不是长期的租客,当事人是需要承担如果房子没有游客来住的话,可能会有收入的”空窗期“。

丽莎结语:当然了,如同过去丽莎给过不少的建议一样。不论当事人希望做出什么样的决定或选择,都是无法一概而论的。

当事人应该根据自身的情况和需求,各项衡量过后,再去选择出最符合自己需求的决定。

如果需要协助的话,也建议提前咨询相关专家的专业意见。

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