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把房产赠予或便宜租给孩子,都有哪些税务或法律問題?

聊到”买房“这个话题,现代社会很常出现的情况是,父母帮子女买房,或者说直接一点,父母把名下的房,转给子女居住。

通过这样的方式,可以让年轻的子女更快登上”买房阶梯“或”有房一族“;另一方面来说,不少父母也会觉得把房留给或送给子女,是个划算的投资,一定程度也可能达到”节税“的目的(当然,通常更多的父母把房子给子女住,只是出于爱自己的孩子,想要孩子不必那么辛苦)。

此外,除了把房产”赠予“给孩子,有些父母也会想说,是否可以把多馀的房产以”出租“的形式租给孩子,这种出租可以是名义上的(不收钱)亦或以低于市价的形式,只跟孩子意思意思收一点租金。

这些不同的操作方式,是否真如想像中那么简单,或者又会牵涉到哪些税务问题?本篇文章将会给大家做个整理和说明。

→ 首先,把房产”赠与“给孩子,会牵涉到什么税?

许多人最直接想到的第一点,应该就是遗产税(Inheritance Tax)。

如果想把房产赠与给孩子,并且想要避免掉”遗产税“的话,需要把握两项因素:1. 赠与的”礼物“总价值不能超过325,000英镑(如果赠与的是父母自己的”主要住房“,也就是一直以来住的”家“,则是不能超过500,000镑);2. 或是,赠予人(父母)不能在赠与后的7年内过世。

有关第2点,是根据目前英国遗产税政策的“7年规则”(The 7 year rule),就是说根据礼物的赠予人是在哪一年过世,遗产税的课征比例可能会有所不同:

赠与后3年内过世:课征40%的税

赠与后3至4年间过世:课征32%的税

赠与后4至5年间过世:课征24%的税

赠与后5至6年间过世:课征16%的税

赠与后6至7年间过世:课征8%的税

赠与后第7年或超过7年才过世:课征0%的税(不必被课征遗产税)

需要特别注意的是,第1点当中的325,000镑”门槛“,所指的”礼物“并不单只有房产,也包括其他赠与的礼物如银行存款和个人物品(经营企业,收藏品等有价值的东西)等… 所以一般这个门槛很容易就达到,因此通常会看的是第二项因素,也就是尽量避开“7年规则”。

→ 除了遗产税,还要注意资本利得税

如果说,父母是把自己的”主要住房“(Main Home/Family Home,也就是自己的”家“)转到孩子名下,那么一般可以享有”Private Residence Relief“,也就是不必支付资本利得税(CGT)。

但如果,父母赠与给孩子的是”第二套房“(Second Home)或”买房出租“(Buy-to-Let),那么如果房产的市价自最初购买(该房产)时有增长,并且其”增长幅度“高过CGT门槛的话(目前“免税额”是12,300镑),那么也会牵涉到资本利得税(CGT)。

至于CGT的”税率“,是取决於当事人(这里指”赠予人“)的个人所得税税率(Income Tax Rate),一般是18%或28%的:

如果当事人每年交的个人所得税的税率是20%:对应的利得税税率就是18%

如果当事人每年交的个人所得税的税率是40%:针对房产的增值部分(利得税税率),要交28%的税

→ 可是,就算转移”主要住房“也要特别注意!

从法律的角度来看,如果说父母已经将房产(这里指”Main Home“)赠给了孩子,这代表,父母不能够再继续”获益于“这个房产;这包括赚取利润(例如房子出租出去的”租金“),更甚至包括继续居住在里面。

什么意思?

意思是说,如果父母表面上确实已经把房产过继到孩子名下了,可是父母仍然想要继续居住在里面的话,那么从法律的角度来看,父母必须支付房租给孩子(而不是继续”免费“居住在里面)。

否则,法律上会认为,父母仍然实际上继续”受益于“这套房子,那么即便房子不再是在父母名下,依旧会视为”父母的资产“;那么,往后仍然可能继续牵涉到”遗产税“。

举个简单例子说明:

小王的父亲大王,在2011年就已经把他的唯一一栋房子(从买了以后就一直住在里面)转到小王的名下。

那之后,大王和他的太太(他太太名下没有房产)仍一直居住在里面,仍把该房产视为他们的家,一切如往常,只不过是房产换了儿子的名字。

2021年初,大王不幸去世了。那么,对于小王来说,他恐怕仍会面临遗产税的账单,原因是,即便房产是在小王的名下,并且距离”赠予“已经超过7年,但大王仍然继续”受益于“这套房子。

这样的话,这套房子直到大王去世那刻,都会被视为是大王的资产。

→ 那”印花税“呢?

如果说,父母赠予房产给孩子的时候,该房产没有牵涉到”房贷“(Mortgage)问题的话(也就是没有贷款要付的话),那么基本就不会有印花税的问题,不会需要支付印花税。

但是,如果该房产仍然需要偿还房贷的话,那么受赠方(也就是孩子)必须根据”剩馀房贷的金额“(也就是还有多少贷款需要偿还)来计算印花税。

同时,如果房产的贷款尚未还清,跟银行/贷款公司的交涉方面也是一大考验,因为银行方面也需要确保,孩子是否真有能力偿还得了贷款。

一般来说,这种情况下,银行会需要父母来为孩子做担保(Guarantor)。

→ 出租Buy-to-Let房产给孩子?

还有一种做法,是父母直接投资一套房产,然后以出租的名义让孩子住在里面,可实际上只跟孩子收低于市场价(甚至几乎没有、很少的)租金。

这样的方式其中一个好处是,即便孩子支付租金给父母,长远来看,其实钱都是留在这个家里,不是给到外人手上。

这种操作在法律上也是可行的,英国法律并没有限制父母不能把投资的房产,租给自己的孩子。

但当然,在做这类投资的时候,父母(当事人)仍需要考虑一些问题:

由于投资第二套房(以上),父母如果买了房的话,即便是租给孩子,也不能被视为是”自住房“,仍需要缴交更高印花税(Higher rates);

同时,孩子支付租金给父母,父母方面还需要考虑到,可能牵涉到房租税的问题(基本也就是Income Tax);

同样地,如果有一天父母打算将这套投资房给卖了,也可能需要支付CGT;

最后,即便您是把房子租给自己的孩子,法律上您仍然是一位”房东“,这代表您需要尽到所有房东应该尽到的职责。

尤其是说,我们一直以来也不少见到,父母投资”学区房“,可以把该房产除了租给孩子,也可以租给孩子的同学。

那么如果是这样的话,身为”房东“的父母,还需要注意,可能需要申请HMO执照(House in Multiple Occupation)。

总的来说,不论您的选择是什么,不同的选择,可能面临不同的税务情况和房产法律问题。

因此,丽莎税务和丽莎房产团队建议莎粉,不论您希望做出何种安排,都应该尽早谘询专业建议,提早了解不同做法和方式可能会面临的后续问题,才能做出最符合自己期望的选择。

今天的文章就到这边,如果您对文章内容或者英国法律方面还有更多疑问,都可以进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务方面的问题,也欢迎联系丽莎会计行。

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