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房东租金收益申报中,哪些一角一分的开支是可以减免的?

每一年,英国的房产市场吸引着大批海外投资者。其中,Buy-To-Let 是海外投资者们最向往的获利模式。

当然,用于租赁的房产,房租就属于房东们的基本收入了,肯定避免不了要向政府缴纳 Income Tax 。

一般来说,收入越高,税费也就越高。但是,租金税和工资收入税的算法有些不一样。比如,租金的税费主要以房租利润来计算。而且,这房租利润并不是租金的总收入,它还包括了一些可减免的部分。

由于算法比较复杂,房东们在计算租赁业务的收入和利润时总是出错,不仅失去了 “税费减免” 的机会,有时报税表数据不准确,还被英国的税务局处罚。

今天,丽莎为大家搜集了一些租金税费干货,让房东们避免基本的错误。

→ 什么是租金收入和税款?

租金收入指的是:您从租户那里获得的租金,这里面包括任何付款:家具的使用以及您所提供的额外服务的费用,例如:公共区域的清洁,热水,加热,房产维护等等。

在英国,只要您的房产是用于出租的,就得缴纳房产出租的税款。一般情况下,您要交的 Rental Income Tax 总额主要取决:你的房租利润有多少。

怎么计算房租利润呢?房东需用租金的总收入扣除“可以申请的费用”或者扣除津贴,剩余的金额就是房租利润。

如果您有多套房产出租,就把多套房产的租金收入全部加在一起,扣除相关费用后,您就可以算出总的房租利润了。当然,在这里要特别说明:海外房产不包括在内。

另外,不同的房产持有权的租金税收要求也不一样。比如:Joint ownership,也就是说,您和其他人共同享有该房产的拥有权。

如果你是和其他人分享这个出租房,那么,您的租金利润的算法取决于您在该物业的份额。

举个例子,丽莎和小莎是好朋友,一起投资了一套公寓。丽莎拥有60%的房产,小莎拥有剩余的40%。

今年(2019-2020),该房产的租金收入为8400英镑,扣除了可申请的费用4600英镑,该房产年度利润为3800英镑。

那么,这笔利润的分配如下:丽莎(60%):2280英镑。
小莎(40%):1520英镑。

当然,已婚夫妇通常会按同等的份额进行分割和征收税金(50:50)。如果,您想把收入改成您的实际所有权份额,那么,您必须要申报共同财产和收入的实益权益。另外,您还需要提供证据证明你们在房产中的受益权益是不平等的,例如:声明或契约。

申请该表格有些复杂,我们建议您请律师来协助。

→ 什么是“可申请费用”?

正如前面所说:在计算应税租金利润时,可以从租金收入中扣除可申请的费用。

那么,可扣除的“申请费用”包含哪些呢?如果您是自己支付的费用,那么,您可以扣除的“申请费用”有:

– 物业的一般维护和维修,比如,更换被暴风雨吹落的屋顶瓦片、更换故障锅炉等等。
– 水费、市政税、煤气和电费
– 保险,如业主的建筑物、财产和公众责任保险。
– 服务费用,包括园丁和清洁工的工资。
– 出租代理费和管理费
– 一年或一年以下的租赁或50年以下的续租的法律费用。
– 会计费
– 地租和服务费
– 直接成本,如电话、文具和新租户的广告等
– 车辆运行费用(仅指用于租赁业务的比例),包括商务用车费用的里程数扣减。

也就是说,您在计算租金利润的时候,可以申诉减掉以上的费用。

当然,也有一些费用是不可以申请扣除的:
– 全额按揭付款–只有按揭付款中的利息部分可以抵扣你的收入。
– 私人电话费–您只能要求支付与您的物业租赁业务有关的电话费用。
– 服装–例如,如果你买了一套西装,穿在与房产租赁业务有关的会议上,你不能要求支付费用。
– 个人开支。
– 可报销的费用不包括购买房产。

有时,你可能会产生一项费用,不过,该费用并非是”全部”为您的房产租赁业务而产生,您只用了其中一部分投进您的出租房屋里。那么,您只能扣除这部分的费用。

打个比方,丽莎有一处投资房产,丽莎决定要更换该卫生间的瓷砖。当地的瓷砖店提供了12平方米的瓷砖,价格为240英镑。

但是,丽莎的出租房浴室只有8平方米,因此,丽莎决定将多余的4平方米的瓷砖用于自己居住的房子里。

这个情况就可以看作:“并非全部为您的房产租赁业务而产生的”,那么,丽莎只可以要求从其租金收入里扣除160英镑的费用,也就是总价的三分之二。

→ 什么是房产津贴?

房产津贴也被称为:免税福利!

从2017年4月6日起,房东可以在每个纳税年度获得高达1000英镑的房产或交易收入免税津贴。也就是说,如果您的年度房租收入为1000英镑或更少,您将分别获得1000英镑的免税额。

除此之外,您还可以有更换家用物品的津贴。比如,您可以申请扣除掉一些更家用物品的费用,例如:床、独立衣柜;家用电器,如电视机、冰箱、冰柜等;厨具,如餐具、刀叉等。

在这里注意的是,更换家庭用品的减免只适用于2016年4月6日后发生的所得税费用。

那么,什么房产可以申请该家用物品的津贴申请呢?

– 您的房产业务里包括出租住宅,并且这些家用物品是提供给该住宅的承租人使用

– 旧物品必须不再提供给承租人使用

当然,如果您之前就更换了其他优惠政策房产中的家用物品,并且现在也可以继续申请其他的房屋津贴,您就不能申请该减免津贴;另外,如果您使用了租房计划,或者您的这笔家庭用品开销属于房产购买时的初始费用,那么,您也不能申请该减免津贴。

→ 住宅房屋税收减免政策的变化

从今年4月6日起,所有住宅房产的财务费用的税费减免仅限于基本所得税率。怎么理解呢?

一般来说,在英国或者其他地方,那些Buy-To-Let的房东,他们可能会产生一些财务费用(Finance costs),如按揭利息、贷款购买家具的利息,以及办理或偿还按揭或贷款时产生的费用等。

按以前的规则,房东可以扣掉财务成本费用部分,最后算出房租利润。

比如,丽莎有一套房产出租,每年的收入来源只有52,000英镑的房屋租金。如果,丽莎该房产的贷款利息为20,000英镑,这笔钱就属于财务成本费用;此外,丽莎可以申请的其他减免费用9000磅。那么,总的房屋租金减掉贷款利息和其他可申请的减免费用,丽莎的房租利润为23,000英镑。

最终的税费以23,000英镑来计算。

但是,从2017年4月6日开始,税收规则变了。特别是2020年以后,房东将不可以扣除财务成本,只可以按基本所得税来计算最终的纳税税率。

还是刚才这个例子,如果按现在的政策,丽莎是不可以申请减免该房产的贷款利息部分,只可以扣除其他可申请的减免费用9000磅。按这样算,丽莎的房租利润为43,000英镑。

最终,丽莎就得按该房租利润来算税费。

不过,虽然政策改变,但是有82%的房东并不用交额外的税费,因为,即便不扣除财务费用,他们的总收入也没有超过较高的税率门槛。

关于为什么会额外支付费用的具体计算方法,莎粉们可上政府官网详细了解:

https://www.gov.uk/guidance/changes-to-tax-relief-for-residential-landlords-how-its-worked-out-including-case-studies

当然,并不是所有房东都会受该政策的影响,该政策主要针对于:

– 在英国或海外出租房产的英国个人居民。

– 在英国出租居民住宅房产的非英国居民个人。

– 合伙出租住宅的个人

– 信托的受托人或受益人

如果您的公寓是用于度假公寓服务的,您就继续以前的计算方式来获得财务费用的减免。

如果你同时贷款购买住宅和商业房产,你需要用合理的分摊利息来计算你的住宅房产的财务费用,因为只有居民住宅房产的财务费用受到限制。

→ 要保存好租金收入记录

最后,丽莎要提醒大家,为确保您支付的金额是否正确,英国税务和海关总局可能会随时抽查您的税务缴纳信息。

一般来说,他们可能会到房东的家、公司或办公室,或者要求您到他们的办公地点。在访问期间,您需要聘请一名法律顾问和您一起。

如果您拒绝HMRC的检查,您将面临高额罚款。

另外,如果你的记录不准确、不完整、不可读,或者你没有在规定时间内保存记录,HMRC也可以向你收取罚款。

还有,如果你提交的报税表不准确,你也可能需要支付罚款。

所以,丽莎房产交易顾问提醒您:您必须保持准确的税务记录,包括所收到的租金和您的任何一项开支。

你应该保存的记录包括:相关资金记录,收据,发票,银行对账单,行车记录仪(这主要是针对您的房产是商业用途的)。在报税截止日期后,您必须把该记录保留至少5年。

如果您对租金税收方法有疑问,欢迎给我们留言,丽莎会耐心为您解答。

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