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情侣共有房产,分手后女方搬离,却向男方索要5万镑租金!胡闹?合理?

现在,越来越多情侣共同买房子并开始同居,难免碰到一个比较尴尬的问题,双方感情破裂时,房子该如何分配?此外,在分居的时间里,一方被迫离开住所,独自占用房子的一方是否需要给离开的人支付一些经济赔偿?

为保护双方利益,英国法律允许非占用房产的一方向占用房产一方提出“占用租金”的申请。简单理解,同居双方各自拥有50%的房产份额,其中一方被迫离开家,另外一方接下来就可独占100%份额。在这样的情况下,留在房产的一方就成为“半个租客”,她/他有责任向房东(房产50%拥有者)交租金。

占用租金的申请通常不是家庭纠纷案中的主要问题,它一般是由非占用配偶提出的,作为对占用配偶要求分担房屋费用或出售房产等情况的辩护,以弥补自己的损失。然而,“占用租金”的申请也不一定会被批准,法官需要考虑它是否合理。

本篇讲的案子《Bailey v Dixon》就是这么一个情况,一对同居情侣在分居多年后,关于房子出售的问题有争议。占用房产配偶向法院提出出售该房产的申请,非占用房产配偶不同意,并提出了“占用租金”的申请。这一笔费用不少,将近5万英镑。

法官认为这笔费用合理吗?最终怎么判?

故事背景

很多年前,A女士和B先生相恋了。随后,B先生搬到A女士位于英格兰小镇Stockton-on-Tees的一套房产里。

2005年,B先生的孙子Joey出生,可惜的是,Joey的母亲没几天就去世了。于是,B先生带着小孙子来到A女士的家中。随后,俩人则成为了Joey的父母,承担起照顾他的责任,该物业也变成了三人的家。

据法院提供的资料看,这套房产最初由A女士在2000年购买的。然而,当B先生把小孙子接到家中后,2005年,房子的产权则变成A女士和B先生共同持有,俩人一起分担贷款责任。

接下来的短短一年里,俩人的关系出现了问题,2006年,A女士离开了该物业,直到2016年,俩人联合租约正式被切断。

随后,双方在如何处置房产上有了争议。

据了解,A女士在离开物业后,B先生有了出售房产的想法。一直等到双方联合租约切断,B先生立刻向法院提出这一请求。然而,A女士拒绝该提议,她提出一份辩护以及反诉书,拒绝出售该房产。她的理由是,该物业应该考虑孩子Joey的利益而保留下来,因为孩子需要一个安稳的住所。

随后,她根据《1996年家庭法》第33条提出占领令申请。除此之外,她还提出了“占用租金”的辩护请求。A女士认为,她在2006年的时候被迫离开自己的房产,B先生多年来一直独自占用它,所以,他需要支付约£45,000.00的占用租金。

什么是占用租金呢?

简单的理解,夫妻(或同居情侣)感情破裂分居时,往往一人留在家中,另外一个人住在别处。那么,住在别处的那一个人就被考虑为“权利被排除”的人,这个时候,住在别处的那一个人就有权申请一笔赔偿金,它通常称之为“占用租金”,指的是家里的人需要向离开家的人支付租金,以补偿离家人的损失。

需要注意的是,并不是每一个在分居后搬出自己家的人都可以申请占用租金。只有当两个人都拥有该房屋,并且法院认为占用租金是合理的,才可以获得这笔租金。要支付的占用租金数额通常是第三方(如租房者)为租用房屋所支付的租金的一半。

一审失败

然而,在一审中,法院发出出售该房产的命令,并且认为A女士的占用租金理由不合理,拒绝她的申请。一审法官认为,根据《1996年土地信托和指定受托人法》的相关要求,A女士并没有能力证明她是被“排除”到物业外的,相反,她是自己选择离开该房产的。因此,根据相关法律,占用租金的申请不成立。

A女士不服,继续上诉。

上级法院怎么判?

在二审中,A女士向法院提出,一审的审判员把“排除在房产”的门槛定得太高了,认为她必须要证明自己是被当事人锁在房产外的,她是被当事人“赶”出家门的,这才能叫做“排除”。她认为一审的判决不公平。

在上级法院中,法官允许A女士的上诉,并认为一审法院的审判是有误的。根据《1996年土地信托和指定受托人法》第13条相关规定,审判员对于“占用租金”的立场不能成立,无论是否有证据证明索赔人是否被“赶出”房产,法院都可判给赔偿金(占用租金),这样才是公正的。此外,法院指示由其他法院重新确定占用租金以及相关费用的问题。

法院结合了过往的一些案子做出评论,认为,一审审判员把情侣的关系彻底当作是房东和房客的关系了。也就是说,他们想要看到类似于房东在强行驱逐房客时换锁的情况,才能证明A女士被排除在房产之外。

“一审审判员把驱逐占领当作任何占用租金索赔的先决条件,这是错误的。如果高等法院同意这一做法,将会影响其他人对占用租金问题的处理方法。”

此外,法院还特别指出旧案《Re Pavlou (a bankrupt) [1993] 3 All ER 955 》所描述的立场作为判断“排除”规则。法官认为,一个在婚姻破裂后离开婚姻家庭的人,她/他就可以被视为“被排除在房产外”了。因此,根据《1996年土地信托和指定受托人法》规定,只要证明非占用人离开家属于以上情况,无论是否有任何驱逐的证据,法院都可以命令占用租金。

丽莎评论:如何向占用房产人索要占用租金?

目前,该案件只是允许A女士申请“占用租金”,但最终的资金还未定下。我们相信,法院最终会给A女士算出一个合理的赔偿数额。

看完该案件,大家可能都对“占用租金”有了初步的认识,本案清晰地给出一个立场,只要夫妻或情侣关系破裂,在这样的情况下,一方被迫离开了家——哪怕这个“被迫”并不是“赶出去”或“锁上门不给您进”的情况,它也符合“占用租金”的申请规则。因此,只要当事人认为自己属于这样的情况,可向法院提出“占用租金”的赔偿申请,拿回属于自己的利益。

当然,法院判断“占用租金”是否合理还包括其他因素。因此,您还需要考虑:

什么时候提出占用租金的要求;

占用时间的长短;

非占用配偶是否获得房屋的权益;

非占用配偶的行为,包括没有支付子女或配偶抚养费;

非占用配偶是否要求出售房屋,如果没有,原因是什么?

占用配偶是否支付了房屋的抵押贷款和其他结转费用

子女是否与占用配偶居住在一起

占用配偶是否提高了房产的销售价格

此外,占用租金的数额受制于法官的审判,不同的法官可能会有不同的数字分配。通常情况下,占用租金的裁决是基于房屋公平市场租赁价格的一半。但有时,在没有任何具体的租赁价值证据的情况下,也会做出另外的裁决。

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