最近,英国一位百万富翁Mac Phail惹来了麻烦。由于他在伦敦一套价值400万英镑的房子建得离邻居家太近了,正被邻居起诉。
这一闹可不简单,他将面临53万英镑的巨额损失。
咱们在扩建房子的时候,到底要离邻居多远?边界距离需要如何把握呢?一起来看看。
故事背景
Alex先生以前是一名成功的商品经纪人,现在是一名励志演讲者,在谷歌上也能查到这位人物的资料。多年前,Alex受到一名商业伙伴的邀请,花了250万英镑在伦敦西南部Wandsworth街道买了一块地,并打算在上面自建新家。
工程忙了好几年,房子终于建好了,没想到却惹恼他的邻居Tom Gueterbock。
据说,这位邻居的来头可不小,有八卦消息称,他可是工党议会Anthony Gueterbock(第18代Berkley男爵)的儿子。
其实,早在Alex向当地规划部门申请规划许可时,Tom和妻子就非常担心了,并提出反对意见。
他们早就预计到,Alex会跟他们抢地盘,这块地离他们家实在太近了。如果他把房子建好后,两家之间的通道被缩小到不足3英尺,使得他们很难进入后花园和房子的侧门。此外,他们最担心的就是地下室。
果不其然,Alex的房子建好后,地下室直接延伸到Tom家的边界之下。
Gueterbock对媒体说,这一套六居室房子的地下室已经越过了他们房产之间的界限,达到18英寸,隧道一直延伸到他们房子的墙下。
这本来只是邻居之间的争吵,最终导致了一场法庭大战。
这对夫妇向法院提起诉讼,声称侵犯了他们的房产,坚持要求Alex填平他的部分地下室,并部分拆除他的地上房屋,将其移到几英寸以外。
资料显示,目前,这一场法庭战争已经结束了。Alex先生同意向这对夫妇支付10万英镑,并对小巷进行了价值约1.2万英镑的施工,从而解决了这一纠纷。
他还同意为邻居支付13.7万英镑的律师费。此外,他自己还需要支付自己的法律费用:28.3万英镑。因此,他的总支出将超过53万英镑。
然而,这笔钱却赔得有点冤枉。。。。
建筑商的问题?
原来,他在扩建房子的时候聘请了一家名叫Henderson Court Ltd(简称HCL)公司来帮忙建造房子。然而,这家公司有点离谱,他们并没有按照原始方案来执行,建造的地下室比规划书上规定的要大。
也就是说,他不仅得掏钱聘请这家公司来建造房子,现在还需要为建筑商的错误买单!
在与邻居战斗后,他继续战斗,正在起诉这一家开发商,试图让他们拿出现金,弥补他在建筑项目上53万英镑的账单损失!
“该公司通过其保险公司,应该对我所面临的53万英镑的账单负责。”
据伦敦中央法院提供的资料显示,Alex的房子是在2015年至2018年期间建造的,作为一个开发项目的一部分,以取代建在第二次世界大战炸弹遗址上的公寓大楼。该计划的目的是为了使该房产与它所在的爱德华时代街道其他部分更加一致。
最初,这一块地皮是由HCL拿到的。后来,Alex收到邀请,与HCL公司签了一份协议。HCL同意将这一块地皮转让给Alex和妻子,并承担建造的工作。该协议规定,HCL公司必须按照2013年2月13日规划许可书上的要求给他们建造一座房子。
在庭审中,Alex的大律师Sebastian告诉Nicholas Parfitt法官:
“HCL公司应该对Alex和妻子的工程负责,他们在建造新房时应采取一切谨慎的态度;然而,它违反了这一责任,偏离了规划同意书,以侵犯隔壁房子的方式来建造新房,从而让我的客户承担了侵入和滋扰责任。
规划同意书所参考的图纸显示,新房子的地下室不会延伸到通道下面。由于尚不清楚的原因,HCL实际上建造了一个大得多的地下室,一直延伸到隔壁的房子的侧墙。
根据Gueterbock夫妇关于边界的情况是正确的,新房子在地下室的水平上侵占了隔壁边界,前面约44厘米,后面26厘米。
证据显示,Alex先生在施工过程中的参与非常有限,仅限于对内部装饰做出决定。”
然而,该公司否认对此有任何责任,并声称Alex这是进行自建,他要独自负责。HCL声称该公司不是一个开发商,只是一个获得建筑地块所有权的工具。
审判继续进行。
法律知识:如何保持边界线?
丽莎希望本案有一个公平的审讯结果。同时,丽莎希望通过该案件来告诉大家,在考虑建造或扩建房子的时候,一定要了解相关的法律常识。
从本质上讲,您的边界线是您的房产结束和您的邻居开始的一条线。
这条边界可以由简单的东西来标记,比如说树篱、栅栏甚至一棵树。它也可能根本没有任何物理标记。在英国,大多数边界线都没有正式记录。您可能有一张产权卡,甚至可以要求您与邻居签订边界协议。
很多人常问这样的问题,如果想建房或扩建,需要离邻居边界多远呢?那么,在大多数情况下,您可能会有以下两个选择,以决定您可以离多近:
在允许的开发或规划许可的情况下,建在房产一侧的单层扩建,最高高度为4米,宽度不超过房产宽度的一半。如果您要建造双层扩建,您将不能靠近边界线超过7米。
在边界线上建造(打算在和另一栋房产业主之间共有的墙壁、地板或天花板进行施工),并与您的邻居达成共享墙协议(Partywall),这将为您提供最大的空间,如果您的邻居愿意签订该协议,这是最好的选择。一旦您的邻居自己也有扩建计划,该协议是可以共享的。
然而,这个问题很大程度取决于您居住的地区以及您打算建什么。您要找到所在地区的准确测量值,最好的办法就是提前找当地规划局,或者提前找一名律师,帮助您看看什么样的规定适用。
聘请的建筑商有问题怎么办?
不幸的是,正如本篇文章例子一样,不是每一个家庭的改建工程都那么顺利的,一旦建筑商在建造房产的过程中出错了,就会使您的情况变得很糟糕,或者说直接违反了当初规划许可的原则,从而让您承担法律责任。
一旦这些情况发生了,您确实可以通过法律追索,让事情得到解决的。
正如1982年《商品和服务供应法》(The Supply of Goods and Services Act 1982)相关规定所说,任何服务,包括建筑工程,都应该以”合理的谨慎和技能(Reasonable care and skill)”来完成。
什么是”合理”在某些情况下可能是一个比较主观的问题,但在大多数情况下,如果建筑工作的标准不高,是很明显的。如果您雇用的建筑商做得很差,他们有责任把事情纠正过来,您不应该为他们的行为付费。
如果建筑商的做法与您的要求不同,也会出现问题。
所以,您应该确保您清楚地解释了工程以及您的需求——例如,检查您的文件和工作开始前提供的任何图表或图纸。只要您有证据证实,他们没有完成您要求的工作,您可以要求他们免费修复这个问题。
就像本案一样,如果有合约以及规划书来证明该建筑商并没有按照原计划来做,他们的胜算还是很大的。
另外,如果建筑商做了比您要求的更多的工作,您通常不需要支付额外费用,因为您并没有同意让他们做这些额外的工作。
在这种情况下,您应该检查您与建筑商的原始合同,有时他们可能已经说明,在某些情况下,他们可能不得不做额外的工作,费用会相应增加。如果他们的原始报价单中没有这样的声明,您可以要求他们免费撤销他们所做的额外工作。
如果您对额外的工作感到满意,您可以选择保留它,并且不必为此在原价基础上支付任何费用,因为您在合同中没有同意做这些工作。
如果您对所做的建筑工程的质量或细节有问题,但只是小问题,而且您不担心会被修复,您可以要求建筑商提供折扣。然而,没有任何法律规定,他们可能会拒绝。
总之,不管是遇到什么问题,您需要做的第一步是联系建筑商公司,向他们投诉,给他们机会来解决这个问题。
如果他们不处理这个问题,那么您应该检查他们是否属于一个行业协会,如果是的话,请联系它,因为它可能有一个投诉程序,您是可以利用的。如果没有,您需要给建筑商发一封信,提出他们修复问题的最后期限。
如果这封信没有得到回应,再发一封,说明如果他们在指定日期前没有回应,您将对他们采取进一步法律行动。
如果仍然没有回应,您可以继续进行工作,并开始采取措施向原建筑商追讨费用,比如通过法院。不管如何,丽莎都建议,当您遇到问题前,请立即聘请一名律师,协助您分析下一步该怎么做。
好的,今天的文章就到这里。如果您对于文章内容有问题,可以进一步咨询丽莎律师行。任何英国税务方面的问题,也欢迎联系咨询丽莎会计行。
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