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委托中介得扣掉租金20%!无需请中介,丽莎手把手教您做专业房东

看完昨天的文章,莎粉们算了一笔账——哎呀,委托中介公司来管理租赁生意太贵了,租金都没法回本啊。

其实,自己管理出租房也不是一件非常困难的事。

可能大家都认为,市场上的代理中介相当专业,普通人根本无法复制啊。其实不然,他们提供的就是一门服务罢了,只要您有时间有兴趣,把每一个环节都了如指掌,很快就成为一名专业的房东了。熟能生巧,没准以后还可以成立一家租赁代理公司。

本篇文章,丽莎为大家列了一份房东步骤清单,只要跟着以下信息做,即便没有中介代理,您也有能力管理房产的。

第一步:确保您的房产是合法出租的

在您决定要出租房产前,必须要确保您是合法出租的,并且确保您的出租房可以为租客提供安全和健康的居住环境:

您的房产必须符合电气安全标准。
您的房产必须符合燃气安全标准,具备有效的燃气安全证书。
您的房产必须符合火灾安全标准,包括家具和设施。
您的房产必须具备有效的能源性能证书(EPC)。
如是HMO(多人租赁)房,确保您已申请房东执照。
检查房产是否处于安全和健康的环境。

这些都是房东必须遵守的法律义务,如果您的出租房并不符合以上规则,房东是会被起诉的。想要进一步查看房东法律义务的内容,可点击这两篇文章:《想出租房屋?丽莎的房东使用手册您一定要收藏》/《想要把房产投资做HMO租赁?这些法律职责,您必须要遵守》

第二步:计算合理的租金

您的租金是很关键的,如果标得太高,房产可能长时间都无人过问;如果标太低了,您就无法拿回基本的收益。那么,如何才能计算合理的租金呢?丽莎要给大家支几招:

下载或查看英国比较受欢迎的租赁平台,对比类似房产的租金价位。英国的一些房地产网站,如Rightmove,Zoopla,On the market,FindAProperty汇集各式各样的房源。您可以在里面搜索同一个地区的相似房产,查看别人标的价格是多少。另外,您也可以到Gumtree网站上查看,和其他的网站不同,该网站的房源都是由私人房东亲自发布的,比其他网站更有对比性。

查看当地报纸。几乎大多数报纸都会有一个房产专栏,您可以在上面搜索相关信息了。

去当地中介公司转转。通常来说,租赁代理公司都会把房源广告放在橱窗上或者官网上,您有时间的时候都可以去看看,作为参考。

直接找当地中介公司的代理谈谈。虽然您不找出租代理,但这并不意味着您不可以咨询他们——毕竟咨询也不用收费,对吧。通常来说,当地的出租中介会知道房产值多少租金以及当地受欢迎房产的价位情况。一般情况下,他们如果发现您是潜在客户,也都愿意为您提供这些基本信息的。

问问您目标租客群体。假如您的住宅位于大学城,想把它主推给学生。在您空闲的时候,可以到学校附近转转,问问学生的租金价位是多少,他们能够接受的范围等等情况。

在这里要提醒的是,如果您使用以上方法找到了相似房产,最好也要把您提供的家具和基本设施做一些比较。打个比方,即便是同个地区的房产,多了一个车库或者花园,租金的收费也是不同的。同时,您还需要了解房产的市政税等级,以及水电费的基本情况,这些数据与您的租金计算也是有关系的。

另外,您还可以参考这篇文章,通过租赁成本来算一下您的租金,以获得更好的利润:《在英国当房东赚得多吗?花的也不少!这些成本,有勇气看完的算您心狠》

第三步,寻找租客

在计划好租金成本后,您就要去找租客了。

您可以通过打造一个社交媒体为自己的房产做营销。另外,您也可以通过微信群等等方式内部推广。当然,如果您不是什么社交媒体红人,曝光率没那么高,通过这样的方法需要的时间会久一些。

如果着急的话,您也可以寻找中介提供单独找租客的服务,它比全套服务便宜些。同时,您也可以找一些网络中介公司,根据英国房东俱乐部提供的数据,这类公司比传统中介要便宜£1000左右。

此外,英国也有一些平台可以为房东们提供免费打广告找租客的机会的,在这里,丽莎为大家整理了一下:

OpenRent:这是英国最大的网络中介公司之一,他们可以帮业主把房产投到Rightmove ,Zoopla这些网站上。不过,这项服务是需要收费的,价格比传统中介要便宜一些,3个月29英镑起。值得一提的是,您在采用这项付费服用前会有一个5天的免费使用期——您可以试试,在这些大型网站上,5天内找到租客的情况还是经常发生的。

The HouseShop: 该平台和Rightmove相似,网站上列出一大批出售以及出租房产。它虽然没有Rightmove受欢迎,可现在也慢慢发展起来了,越来越多的租客都知道该平台了。而且,房东在该平台上发布房源广告是100%免费的,它们还允许私人房东直接在其网站上发布广告。

Gumtree:该平台专门为私人房东提供服务的,每月吸引了非常多的租客。在该网站上投放广告完全免费,不过,如果您想有更好的服务,它也有付费功能,可以让您的房产更突出一些。在这里要提醒一下,据说,这个网站经常会出现骗子租客,因此,您需要额外警惕。

Facebook Marketplace:通过该平台,Facebook的用户可以在上面发布需要出售的物品。自推出以来,Facebook一直拓展出售的内容,2018年底,他们将其开放给英国租赁市场,允许房东向Facebook社区免费宣传他们的空置房产。

SpareRoom:这也是近年来相当受欢迎的平台,流量相当大。有些时候,房源只投放在该网站一天久被抢空了。另外,它不仅为出租整套房产的房东提供服务,如果您只是想出租房产里的一间房,也可以通过该平台推广其中一个房间。

第四步:带潜在租客看房

当您收到看房邀约的时候,您就要把握好每一次看房机会,这也是突出房产魅力最重要的一步。在看房的过程中,您需要:

带着租客参观整个房子,一一介绍房间的结构和设备
介绍房子周边设施优势,包括超市,交通等等
向租户展示能源性能证书(EPC)。
讨论租金和押金是多少,以及如何支付租金的方法
讨论谁负责支付水电费以及市政税账单
清楚说明房产何时可以使用
讨论租期有多长

丽莎认为,在看房的过程中,好的态度相当关键,即便是您的房产相当好,如果您总是摆着一副臭脸,租客也不会选择您的房产的。有时,哪怕您的房产差一些些,您热情的态度没准会加分。您想想,谁愿意长期和一个比较“难搞“的房东打交道。

第五步:检查租客身份,个人信息以及财务状况等

每个房东在签订任何协议之前,可以分两个阶段对潜在租户进行个人信息审查。

第一阶段:看房前的审查。

您在收到看房邀约的时候,可以先以邮件或者电话的形式,简单问问租客问题,最后,安排符合最低要求的申请者看房。信息包括:

租约的基本信息:多少人入住,最快什么时候想搬进房屋里。
申请人的个人信息:名字,联系方式。
雇主的基本信息:在哪里工作,职位,基本薪资等
其他的信息:是否抽烟,是否带宠物等

据一些有经验的房东介绍,在看房前的基本筛选是很重要的。如果一次又一次接待一些根本就不符合租赁条件,或者根本就没心租房的租客,会浪费非常多时间。当然,您在看房前就要求别人填表或者要出示相关的证明不太现实,有些人会觉得太麻烦干脆就不来了,因此,您只要以简单的形式咨询即可。

第二阶段:看房后的审查。

一旦该租客确定想要租您的房产后,您就要进一步对其身份以及提供的信息进行审查了:

检查身份证明

在你开始考虑某人是否是合适的租户之前,检查他们的身份很重要,只要您不检查就有可能会面临移民局的罚款,甚至是刑事起诉。这个我们也在这篇文章《想要出租房屋?丽莎的房东实用手册您一定要收藏》里“为什么要检查租客的身份?”详细说明了,大家可以看看。

联系雇主,确认就业状况和工资;查看租客三个月的流水账单

在第一个审查环节中,对方虽然提供了基本信息,但是您必须要进一步审查来确认其真实性,因此,咨询雇主以及查看工资进账的记录很重要,可确保您的租客是有经济能力负担房费的。

联系以前的房东以获得推荐信;

以前的房东是另外一个有利证据,可以为您审核租客的情况,包括是否准时交租,是否爱护房产等等。

联系担保人。

如果租客属于以下人群:有不良的信用记录;学生;在英国首次租房,海外刚搬到英国;收入较低,房东是可以要求这类租客提供担保人的。担保人一般是一个英国本地人,并且有一定的收入能力。如果您需要租客提供担保人的话,审查担保人身份也很重要。

另外,有一些比较谨慎的房东还会去到租客现在的住所去看看他们的生活水平以及看看他们是怎么照顾自己的家。还有一些房东也会去个人社交媒体去看看他们的生活状态如何。我们认为,这些都是一个很好的方法,帮助您合适租客的基本情况。

同时,我们建议各位房东可以购买一份租金担保人保险(RGI),这是一种保护房东免受租金损失的保险,在发生欠款悲剧的情况下,保险公司将承担租金损失。

第六步:开始准备相关的租赁资料

每个房东需要为房客准备的一些资料:

2 份租赁协议
3份租户担保人表格(如果有)
2份房屋财产清单表
1份燃气安全证书的副本
1份 “如何租房 “小册子(可从政府网站获取最新版本https://www.gov.uk/government/publications/how-to-rent)

在起草租赁协议的环节,千万不要在网上随意复制,针对不同的房产特性,每一份合约的条款都不同,它约束租户的职责和义务,为您避免了很多隐患。因此,我们建议您最好能够咨询法律顾问,让他们帮助您起草一份比较专业的租赁合同。

第七步:租赁期间要做的事情

作为一个独立房东,您节约了一笔物业管理费了,这也就意味着,您需要在租赁期间亲自做以下的事情:

注册政府的押金保护计划,保护好租户的押金。
每月收取租金,做好登记。
定期检查物业,通常每3至6个月检查一次。
维护物业以及进行维修工作。

在这里,房东也可以查看我们的文章《家里哪些物品损坏是房东负责维修的?哪些又该是租客负责的?》

第八步:续约或驱逐

在租约结束后,您和租客合约关系就终止了。当然,如果您和租户都想要续约,您是可以通过以下两种形式来与租户继续合作的:

起草和签署一份新合同。大多数房东都会选择这样的续约方式,一是有时间上的保障,二是可以改变或添加条款,例如:涨租金等。

什么都不做。如果第一份租约终止了,房东同意租客留在房产内,但又没有签署新的合同时,该租约就成为定期租(或 “滚动租约”)了,这是合法的。在滚动租约的环境下,原租赁协议中条款仍适用,唯一的区别是新的租赁协议变成了定期租赁。这个 “定期 “取决于租金的支付频率,如果租金是以月为基础,那么合同将以月运作。也就是说,租户和房东不受长期合同的约束,如果想要结束租约,租户可以提前一个月通知房东,房东可以提前两个月来通知租户。

如果您对租赁房有其他安排,想提前和租客解约,您首先要看看合约的条款是否有特殊的规定。如果没有,您可以通过无过错驱逐的方式给租客足够的通知期。另外一方面,如果租客有拖欠租金等恶劣行为,您是可以通过Section 8对其进行驱逐的。莎粉们如果对驱逐法则不太清楚的,可查看文章《租客不付房租,没签租约,房东强制驱逐同样犯法!》里第三章节“什么情况下,房东才能合法地驱逐租客?”。

合约解除后,您就要在规定的时间内把押金退还给租客了。对于押金的退还原则,您也可以参考这篇文章《租约结束,地毯坏了,东西丢了,怎样才可合理扣除租户的押金?》

好啦,以上就是成为一名房东的基本步骤啦,亲自操作和管理房屋确实是一件很有成就感的事,您不仅可以主动挑选喜欢的租客,还可以制定租金金额以获得最大的投资回报。丽莎祝您早日成为一名专业的房东。本篇文章就到这里,喜欢我们的文章别忘了为我们点赞哦!

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