提到夫妻买房以及印花税，不少人都知道，英国的印花税政策是把夫妻视为“一个整体”而不是看做“各自单独的个体”。
这代表，如果夫妻当中的其中一方名下已经有房，那么即便在另外一方的名下再买一套房，看上去是各自拥有一套房；这对夫妻被视为一个“整体”仍会被看做是购买了“第二套房”而需要支付“更高税率”印花税（Higher Rates）。
不过，在这个基础下，一位莎粉的来信，将为我们开启一个新的有趣讨论：
这位莎粉在2016年独自买了一套房，并自己在里面住了几年。后来，莎粉在2019年结婚，婚后搬进了她老公在2015年独自买下的房子里。
换句话说，莎粉夫妻的“婚房”是当初她老公独自买在老公一人名下的。并且在婚后，该套房还是维持在老公独自名下。
至于莎粉婚前独自买下的那套房呢，自从她搬进老公的房子里，莎粉那套房就一直出租出去，直到现在。
莎粉的疑问是：她和老公现在计划搬进更大的房子里。如果把老公名下那套房给卖掉，然后买一套新的住的话，那么莎粉想继续留著名下那套出租房，会因此使得她适用“更高税率”印花税吗？
有趣的是，以上述莎粉的例子，答案却是否定的。
英国税局（HMRC）近期有公布一个说明案例，该案例可以说不约而同和莎粉的情况吻合。
在税局《Stamp Duty Land Tax Manual》内部说明中，举的例子同样是一位夫妻。只不过这对夫妻是一起住在老婆独自拥有的那套房子里，而老公自己的那套房子则是用于出租。
在这样的例子中，税局有立下一个前提——就是夫妻双方各自对于双方名下独自拥有的房子，各自是没有”获益“的（neither having any interest）；简言之并非夫妻的共同财产，是（婚前）各自拥有的。
（注：以夫妻财产分割的基本原则来看，双方各自”婚前“所持有的财产，是属于各方自己的，一般不视为婚后的共同财产。这里暂不讨论婚前财产因为某些原因而成为婚后共同财产的情况。）
税局表示，在像这样各自拥有一套房的前提下，双方一起住在其中一方的房子里（以税局给出的例子来说，是住在丈夫那方的房里）；那么，当丈夫把他的房子给卖了，夫妻双方再一起购买一套新房共同居住时，夫妻双方等于是更换他们的”主要住房“（Main residence）。
这样的话，另一方名下本来就用来出租的房子，由于原本就不属于夫妻共同财产；因此，这套出租房仍然可以继续保留下来，并且不会触发”更高税率“（Higher Rates）。
→ 关键在于“主要住房”？
税局进一步解释，在这样的案例中，夫妻有没有一起住在该房产里，是很重要的关键。
意思是说，如果以开头提到的莎粉案例来说，假如莎粉和她老公，婚后没有一直住在老公婚前买的那套房子里，没有把该房产当做夫妻的“主要住房”的话；那么即便双方在打算共同买一套新房的时候，有把各自的其中一套卖掉，也无法被视为是在”更换主要住房“而免去”更高税率“印花税。
即便，看起来都是买一卖一，但造成的结果可能是完全不同的。
进一步说，假设今天（同样以莎粉的例子），双方没有一起住在老公的房子里（该房子没有被视为“主要住房”），然后莎粉名下的房子同样用于出租的话；那么在双方共同购买一套新房的时候，即便把老公名下那套给卖了，仍然会触发”更高税率“。
这是因为，这时候莎粉就不能被认为是”更换主要住房“；而在莎粉原本就已经有一套房的前提下，再买一套房就会被视为是”第二套房“，因此适用”更高税率“。
→ 从这个例子来看，已婚夫妻比起未婚情侣更有利？
这是因为，莎粉已经结婚，她和老公被视为”一个整体“来看，所以当他们把原来“主要住房”卖掉，再买一套新的时候，才能免去”更高税率“。
如果说，今天是一对未婚的情侣，同样的情况下，即便双方一直住在其中一方的房子里，那么当想要“更换住房”的时候（另一方的出租房同样留著不卖），将会面临”更高税率“。
这是因为，未婚的双方是独自的个体；而在共同买房中，如果其中一方是属于”买第二套房“，就会触发”更高税率“。即便这个时候对于另一方来说，只是在“更换住房”而已。
→ 更进一步：夫妻的“首购优惠”？
这里再举一个例子：
另一位莎粉，本身没有买过、拥有过任何房产，属于First-time buyer（首次购房者）；不过，他的老婆名下有套房，目前俩人一起住在老婆名下的这套房里。
莎粉夫妻打算，只用莎粉自己的名字去申请买房贷款，买下一套新房产；新房不论是贷款还是产权都和老婆没有挂勾，完全只在莎粉名下的话；然后，夫妻俩会把老婆目前名下的这套房产卖掉，再一起搬进新房子里。
这代表，莎粉夫妻最后只会有一套房产（买新卖旧的“换房”概念）。
这样的话，什么情况下这对夫妻能够享有“首购者优惠”？
首先，夫妻的其中一方（在这里也就是莎粉），必须是从来没有买过且拥有过房产的“首购者”；其次，另一方（也就是莎粉老婆）的名下，也不能持有房产。
换句话说，如果买房的时候，是买在夫妻中那位“首购者”单独的名下，且当下另一方的名下没有任何房产的话（即便过去曾经有买过房）；那么，做为“首购者”的这方买下新房时（如上述莎粉的情况），是可以适用“首购者优惠”的。
根据莎粉的描述，他的太太目前名下是有一套房的。
也就是说，夫妻当中如果其中一方在买（新）房当下，已经有一套（或以上）房产的话，那么，即便另一方（如上述莎粉）是“首购者”，也无法享有“首购者优惠”；甚至，取而代之的，在一方已经名下有房的情况下，另一方买房的时候，还会适用“更高税率”（Higher Rates），就算是（新）房产只单独买在（First time buyer）那方的名下。
这是因为，印花税政策在这个时候，并不是把夫妻双方当成单独的个体来看，而是“一个整体”；所以在其中一方已经有房的情况下，另一方如果买房，就会被视为是“二套房”，因此反而需要支付“更高税率”，也就是额外3%的印花税。
从“技术上”的角度来说，即便第二套房（或者说另一套房）是单独买在一方的名下，但做为合法夫妻，最终会被认为是“这对夫妻”名下“总共”持有了至少两套的房产，所以触发了更高税率（Higher Rates）的适用规则。
→ 可莎粉是打算“以房换房”？
就是说，在买（新）房的当下，即便莎粉因为太太名下已经有一套房，而需要缴交“更高税率”印花税；但是呢，只要他们在买了新房后的“3年内”（36个月内），把太太名下那套房给卖出的话，他们就能申请“要回”原先“多付”的额外印花税（Claim Back/Apply for a Refund）。
→ 那所以，像这样的情况，如何确保能获得“首购者优惠”？
以上面莎粉夫妻的情况来说，如果希望避免“更高税率”，并且甚至通过莎粉的First time buyer身份，获得First time buyer Relief的话，莎粉必须确保：在单独以莎粉名字买房并申请贷款前，必须先将太太名下的房产给卖出。
这样一来，莎粉买房的时候，才能符合他的配偶（也就是太太）的名下已经没有任何房产，因而在夫妻名下都没有房产的时候，单独以莎粉名字买房（属于First time buyer那方），才可能“触发”First time buyer Relief（首购者优惠）。
丽莎结语：通过今天的文章，丽莎和大家聊了一些在夫妻买房的印花税上，比较少被讨论或比较特别的节税案例。
当然了，丽莎也得提醒，不同的案例必须视个别情况而定，不是所有的案例都可以一概而论。
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