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夫妻买二套房,也有豁免“更高税率”的可能?

提到夫妻买房以及印花税,不少人都知道,英国的印花税政策是把夫妻视为“一个整体”而不是看做“各自单独的个体”。

这代表,如果夫妻当中的其中一方名下已经有房,那么即便在另外一方的名下再买一套房,看上去是各自拥有一套房;这对夫妻被视为一个“整体”仍会被看做是购买了“第二套房”而需要支付“更高税率”印花税(Higher Rates)。

不过,在这个基础下,一位莎粉的来信,将为我们开启一个新的有趣讨论:

这位莎粉在2016年独自买了一套房,并自己在里面住了几年。后来,莎粉在2019年结婚,婚后搬进了她老公在2015年独自买下的房子里。

换句话说,莎粉夫妻的“婚房”是当初她老公独自买在老公一人名下的。并且在婚后,该套房还是维持在老公独自名下。

至于莎粉婚前独自买下的那套房呢,自从她搬进老公的房子里,莎粉那套房就一直出租出去,直到现在。

莎粉的疑问是:她和老公现在计划搬进更大的房子里。如果把老公名下那套房给卖掉,然后买一套新的住的话,那么莎粉想继续留著名下那套出租房,会因此使得她适用“更高税率”印花税吗?

有趣的是,以上述莎粉的例子,答案却是否定的。

英国税局(HMRC)近期有公布一个说明案例,该案例可以说不约而同和莎粉的情况吻合。

在税局《Stamp Duty Land Tax Manual》内部说明中,举的例子同样是一位夫妻。只不过这对夫妻是一起住在老婆独自拥有的那套房子里,而老公自己的那套房子则是用于出租。

在这样的例子中,税局有立下一个前提——就是夫妻双方各自对于双方名下独自拥有的房子,各自是没有”获益“的(neither having any interest);简言之并非夫妻的共同财产,是(婚前)各自拥有的。

(注:以夫妻财产分割的基本原则来看,双方各自”婚前“所持有的财产,是属于各方自己的,一般不视为婚后的共同财产。这里暂不讨论婚前财产因为某些原因而成为婚后共同财产的情况。)

税局表示,在像这样各自拥有一套房的前提下,双方一起住在其中一方的房子里(以税局给出的例子来说,是住在丈夫那方的房里);那么,当丈夫把他的房子给卖了,夫妻双方再一起购买一套新房共同居住时,夫妻双方等于是更换他们的”主要住房“(Main residence)。

这样的话,另一方名下本来就用来出租的房子,由于原本就不属于夫妻共同财产;因此,这套出租房仍然可以继续保留下来,并且不会触发”更高税率“(Higher Rates)。

→ 关键在于“主要住房”?

税局进一步解释,在这样的案例中,夫妻有没有一起住在该房产里,是很重要的关键。

意思是说,如果以开头提到的莎粉案例来说,假如莎粉和她老公,婚后没有一直住在老公婚前买的那套房子里,没有把该房产当做夫妻的“主要住房”的话;那么即便双方在打算共同买一套新房的时候,有把各自的其中一套卖掉,也无法被视为是在”更换主要住房“而免去”更高税率“印花税。

即便,看起来都是买一卖一,但造成的结果可能是完全不同的。

进一步说,假设今天(同样以莎粉的例子),双方没有一起住在老公的房子里(该房子没有被视为“主要住房”),然后莎粉名下的房子同样用于出租的话;那么在双方共同购买一套新房的时候,即便把老公名下那套给卖了,仍然会触发”更高税率“。

这是因为,这时候莎粉就不能被认为是”更换主要住房“;而在莎粉原本就已经有一套房的前提下,再买一套房就会被视为是”第二套房“,因此适用”更高税率“。

→ 从这个例子来看,已婚夫妻比起未婚情侣更有利?

这是因为,莎粉已经结婚,她和老公被视为”一个整体“来看,所以当他们把原来“主要住房”卖掉,再买一套新的时候,才能免去”更高税率“。

如果说,今天是一对未婚的情侣,同样的情况下,即便双方一直住在其中一方的房子里,那么当想要“更换住房”的时候(另一方的出租房同样留著不卖),将会面临”更高税率“。

这是因为,未婚的双方是独自的个体;而在共同买房中,如果其中一方是属于”买第二套房“,就会触发”更高税率“。即便这个时候对于另一方来说,只是在“更换住房”而已。

→ 更进一步:夫妻的“首购优惠”?

这里再举一个例子:

另一位莎粉,本身没有买过、拥有过任何房产,属于First-time buyer(首次购房者);不过,他的老婆名下有套房,目前俩人一起住在老婆名下的这套房里。

莎粉夫妻打算,只用莎粉自己的名字去申请买房贷款,买下一套新房产;新房不论是贷款还是产权都和老婆没有挂勾,完全只在莎粉名下的话;然后,夫妻俩会把老婆目前名下的这套房产卖掉,再一起搬进新房子里。

这代表,莎粉夫妻最后只会有一套房产(买新卖旧的“换房”概念)。

这样的话,什么情况下这对夫妻能够享有“首购者优惠”?

首先,夫妻的其中一方(在这里也就是莎粉),必须是从来没有买过且拥有过房产的“首购者”;其次,另一方(也就是莎粉老婆)的名下,也不能持有房产。

换句话说,如果买房的时候,是买在夫妻中那位“首购者”单独的名下,且当下另一方的名下没有任何房产的话(即便过去曾经有买过房);那么,做为“首购者”的这方买下新房时(如上述莎粉的情况),是可以适用“首购者优惠”的。

根据莎粉的描述,他的太太目前名下是有一套房的。

也就是说,夫妻当中如果其中一方在买(新)房当下,已经有一套(或以上)房产的话,那么,即便另一方(如上述莎粉)是“首购者”,也无法享有“首购者优惠”;甚至,取而代之的,在一方已经名下有房的情况下,另一方买房的时候,还会适用“更高税率”(Higher Rates),就算是(新)房产只单独买在(First time buyer)那方的名下。

这是因为,印花税政策在这个时候,并不是把夫妻双方当成单独的个体来看,而是“一个整体”;所以在其中一方已经有房的情况下,另一方如果买房,就会被视为是“二套房”,因此反而需要支付“更高税率”,也就是额外3%的印花税。

从“技术上”的角度来说,即便第二套房(或者说另一套房)是单独买在一方的名下,但做为合法夫妻,最终会被认为是“这对夫妻”名下“总共”持有了至少两套的房产,所以触发了更高税率(Higher Rates)的适用规则。

→ 可莎粉是打算“以房换房”?

就是说,在买(新)房的当下,即便莎粉因为太太名下已经有一套房,而需要缴交“更高税率”印花税;但是呢,只要他们在买了新房后的“3年内”(36个月内),把太太名下那套房给卖出的话,他们就能申请“要回”原先“多付”的额外印花税(Claim Back/Apply for a Refund)。

→ 那所以,像这样的情况,如何确保能获得“首购者优惠”?

以上面莎粉夫妻的情况来说,如果希望避免“更高税率”,并且甚至通过莎粉的First time buyer身份,获得First time buyer Relief的话,莎粉必须确保:在单独以莎粉名字买房并申请贷款前,必须先将太太名下的房产给卖出。

这样一来,莎粉买房的时候,才能符合他的配偶(也就是太太)的名下已经没有任何房产,因而在夫妻名下都没有房产的时候,单独以莎粉名字买房(属于First time buyer那方),才可能“触发”First time buyer Relief(首购者优惠)。

丽莎结语:通过今天的文章,丽莎和大家聊了一些在夫妻买房的印花税上,比较少被讨论或比较特别的节税案例。

当然了,丽莎也得提醒,不同的案例必须视个别情况而定,不是所有的案例都可以一概而论。

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