在房产法下,父母的爱也得有”证据”,要不然,就可能让子女心碎
俗话说，“可怜天下父母心”，父母操劳一辈子，就是为了把最好的留给子女。
在中国人的传统观念里，房子是生活中最重要的资产，如果没有房子，在城市里就没有自己的根。所以啊，房子也成为了父母留给子女最好的礼物。
可是，送房子是大事情，得走很多法律程序；一旦疏忽了某个环节，这礼物就得被抢走。
在电视剧里，我们也经常看到一些家庭房产争夺战，由于法律上的疏忽，父母去世后，赠送给子女的房产却被女婿或者儿媳白白夺走。
丢了钱财不说，您心疼了一辈子的子女还得被赶出家门，从此没有容身之处。
您别以为，这只是出现在电视剧里的狗血剧情，其实，它经常发生在现实生活中，没准，就在您身边。
今天写的这篇文章来源英国的真实案件，它的名字叫O‘Neill v Holland ，这案件可以让您牢记：不动产捐赠，不是一句：送给你，就完事。
父亲买的房子，为什么唯独写了前夫的名字？
1999年，当事人N女士的父亲花了£28,000英镑在曼彻斯特买下一套房子，准备用来做私人租赁生意。据N女士介绍，父亲当年是全额付款的，没有任何贷款。
买下后，父亲给N女士承诺：“等你结婚后，这房子就送给你，作为你的婚房。”
从1999年至2008年3月，该物业的法定所有权一直属于N女士父亲一人的名下。就在这个期间，N女士和H先生结婚了，父亲也完成了承诺，把房子给了N女士和H先生，当作他们的婚房。
2008年，N女士的父亲想要正式把房产的法定所有权转赠给N女士。
据N女士回忆，当时，H先生说了很多甜言蜜语，希望N女士的父亲能把房产转到他一人的名下。H先生还强调，如果写两个人的名字，房产在重新抵押的时候，很有可能拿不到贷款。
“他还说：我们作为夫妻，房产虽然只有他一人的名字，但实际上，我们是共同拥有这套房子的利益的，这是为了我们未来的生活好。”
作为妻子，N女士当然相信H先生的话了：“当时，我跟父亲说，写H的名字就是为了让他更好的管理这个房产，这样，我们的未来资金走转问题可能会更顺利一些。”
既然女儿都这么要求了，作为父亲的肯定也得遵照他们的意思。于是，N女士的父亲就把物业的法定所有权转到了H先生一人的名下。
“我们三个人当时是有一定共识的：名义上写H，实际上，他也明白这是房子送给我的。不过，出于爱和信任，我也没想过要让H做一些什么书面的保障或承诺。”
缘分这东西毫无预测，结婚是缘聚，离婚是缘散，N女士怎么也没想到自己和H先生的缘分就这么快结束了。2012年，俩人离婚。
那么，房子既然是N女士父亲给的，按理说，就算离婚，N女士也可以住在那里。可是，H先生却变脸了，他认为，在法律文件上，房子的法定所有权只属于他一人，N女士要继续住在这里就必须给他交房租，要不然，就得搬家走人。
N女士当然不愿了，这事根本闹不清，只能上法院解决。
按常理来说，父亲把房产送给子女天经地义，怎么会送给毫无血缘关系的其他人呢？可是，在法庭上，法官不可以只从人性的角度去思考，还得看证据。
在第一次审判中，H先生驳回N女士的证词，他声称：这套房产不是父亲赠送给女儿的礼物。他是这样说的：
“这套房产是我在一次拍卖会上成功竞拍的。不过，当时，我不想以自己的名义购买，所以，我找到了N的父亲。我当时给了他2万8千英镑的现金，他答应，之后再过户给我。”
这个证词听起来有点让人怀疑，这么一笔购房费，怎么可能随便就找来一个人，然后写上其他人的名字呢？
可不幸的是，N女士的父亲早在2009年的时候去世了。也就是说，没有人能证实其中的真假。
最重要的是，H先生有这份法律文件，房产的法定所有权的确只有他一人的名字。而N女士没有任何书面证据去证实她父亲最初的意愿，以及她也没有任何证据去证明三人的共识：这套房子写上H先生名字是为了经济上更好管理。
在第一次审判中，法院认为，N女士的证据不足，房产的所有权该归H先生。
第二次审判，N女士赢回房产权
假如您是N女士，您会甘心吗？
我想，几乎没有一个子女会甘心的。明明是老父亲送给自己的礼物，却被他人夺走了；感情尽了，当初的一份信任也成为对方在法庭上攻击的武器。
2016年，在律师的协助下，N女士找到了新证据，并向法院提出上诉，要争夺回自己的房产。
在第二次的审判中，N女士找到N女士父亲的一个老朋友，这位老朋友证实了，在1999年的时候，N女士父亲给出的2.8万英镑购房资金，有一大半是从这个老朋友那里借来的。
也就是说，H先生说谎了，他根本没有在拍卖会上购买这套房产，也没有把现金给N女士的父亲。
那么，在这样的基础上，赠送者的意图成为了关键。
当然，由于法院公开的文件有限，我们不知道N女士还向法院提供了什么证据去证实父亲的意图。
从法院的文件里看，法官在第二次审判中认为，房子既然是N女士父亲购买的，哪怕他不是全部赠送给女儿N女士，也应该是与N女士各占一半的房产权，为什么会把全部财产转移给毫无血缘关系的H先生呢？
对此，H先生没有办法提供新的有利证据去反驳这一点。
最终，N 女士赢得这场官司。法院认定，N女士的父亲只是以托管的形式（Held in trust）把房产委托给H先生，该房产的法定所有权属N女士。
丽莎分析：别让感情冲昏了头，书面证据很重要
丽莎律师行房产部门李依玲律师认为，这个案件是比较典型的家庭纷争案，另外，还涉及了房产赠送纠纷。一般来说，只要当事人能够有书面证据，那么，案子很快就会结束。
“按正常人的逻辑，父亲给女儿买房子天经地义，所以，大家可能都觉得这事不需要太严格的法律文件。可是一旦疏忽了，就得像N女士这样，有很多麻烦。”
李律师称，房产赠与跟普通的礼物大不相同，必须要走严格的法律程序。
“一般来说，我们建议客户，在做房产赠送转移的案子时，必须要让律师做好相关的记录，拟好具有法律效益的书面文件。我们首先会从赠送方了解：为什么要赠送？是什么原因赠送？赠送的后果是什么?那么，从接收者那里也会做相关：为什么他要把这套房子赠送给你？”
一旦有了这些证据，那么，房产才可以证明是赠送者自愿赠送给您的，它是属于您的合理财产。
另外，在英国法律下，有一个法律术语叫：信托（trust），它是一种法律安排，在这种安排下，您可以将现金、财产或投资交给他人，以便他们为第三人的利益照顾这些财产。
像N女士的情况，法庭最终的判决就是，房屋是处于托管状态的。托管人就是H先生。受益人是N女士和H先生本人，每人50%。
但是，假如您是想以这样的形式处理您的房产，您就要有信托的合同，不能以口头说了算。如果您没有这些证据，很容易就会为第三方所利用。对方可以说房产是赠送给第三方，而不是交付给第三方进行管理。
“如果您像N女士一样遇到了难题，在房产赠送转移的环境没有做好书面证据，那么，我们建议，您也可以选择其他途径去寻找一些资料，证明房产原持有者的意愿，或者找出证据去证实对方在说谎。”
当然，生活中也有很多市民处在H先生的位置，他们因为各种原因真正拿到了房产的所有权，但是，却因为不是房产原持有者的直系亲属，最终输了官司。在这样的情况，李律师建议：
“在转赠的时候，您也需要让律师为您进行公证，详细记录当时房产赠送的具体原因。如果没有，那么，你需要想办法找出证据，比如说，找出证据证明这房子有你出钱的；第二，证实起诉人和赠与人之间虽然存在血缘关系，其他关系并不好，房子是赠与人自愿赠送给你的。”
也就是说，不管处于哪一方，一份具有法律效应的书面文件是非常重要的。要不然，您就得来来回回走几个官司，不仅浪费时间，可能还会浪费很多不必要的金钱。
最后，我们要建议，您在做房产赠与或者房产遗产转让时，一定要找专业的法律顾问，让您避免发生类似的风险。如果您陷入了类似的困境，请随时联系我们，我们一定会为您提供最专业的法律意见。
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