上周,丽莎给大家写了两种比较受欢迎的租赁方法,分别是HMO租赁和居民房东的租赁形式。其实,在英国,还有一种租赁方法也吸引着广大房产投资者们——假日短租形式。
每当业主外出度假或者回国探亲时,他们都会把空置的房产以这种形式进行出租,稳定的租金不仅可以持续支付按揭,还可以有多余的资金来覆盖自己的度假费用。还有一种情况,随着英国旅游业快速发展,假日短租市场的需求相当火爆,于是,越来越多的业主专门把房产投入短期租赁市场。
只要您打算进军英国的假日短期租赁市场,不管您是属于前者还是后者,这篇文章非常值得您收藏。
在本篇文章中,我们主要跟大家探讨的问题有:
- 什么是假日短租形式?
- 假日短租形式的好处和风险都有哪些?
- 如何合法进军假日短租市场?
- 假日短租房东需要履行的出租规则和条例有哪些?
什么是假日短租形式?
只要房东把房产或房产中的一个房间在短期内出租,出租房配备齐全的家具和家庭用品,这样的租赁形式都被称之为短租(Short term Let),也叫“假日出租”(Holiday Let)。
不过,以前短租的租期都是以月来计算的,它指的是那些少于6个月租期的出租房。如今,随着Airbnb,HomeAway,Booking等网站进入人们的视野,短租的规则也发生了一些变化。如今的短租有了更加灵活的租赁期,最短可从 “天” 计算起,从一个晚上到几个星期不等,短期假日租赁房吸引的租客一般都是商业旅行者或者纯游客。
总的来说,英国的法律是允许业主以这样的形势来赚点额外收入的。不过,不同的地方政府又有着不同的规则。比如,在伦敦,由于人口密度太高而住房又不足够供应,它的短租房就有一个比较特别的规定。
根据法律规定,伦敦的短期出租住宅物业(短期假日物业)通常被定义为“临时睡房”,只有在满足以下两个条件的情况下,业主才可以把其物业用作短期出租:
在一年内,房产被用作短期出租的总夜数不得超过90夜
提供住宿的人必须有责任在短期租赁期间缴纳市政税
如果您的出租日期超过了90夜,您必须要获得所在地方议会的规划许可,要不然均算非法出租。
假日短租形式的好处和风险
把房产用来做短期出租和长期有什么不同呢?我们来看看它的好处:
首先,英国度假的需求还是不错的。有数据统计,过去几年,英国的旅游一直处于上涨趋势。一家专门做假日房产的公司Sykes Cottages统计了一份数据,数据显示,2018年,66%的游客都选择到英国旅行。2019年,英国短期租赁的预定量大幅上升46%。有房产专家分析,在疫情的长期封锁后,这些度假屋的需求将会前所未有的速度发展。比如说,根据谷歌搜索数据分析,在2021年2月之前的12个月里,”英国留宿 “的搜索量比之前增长了200%以上。在英国政府宣布的解封计划之后,南德文郡度假屋住宿的预订水平创下新高。
其次,租金收入会比传统的长租更高一些。与长期租赁相比,短期度假租赁收取的周租费高很多。如果房东有良好的出租率,一般都可以获得比长期出租高出30%的租金和收益率,特别在某些旅游热门城市,短租度假屋的租金收入甚至更高。
再次,业主可以把梦想的度假屋和生意结合起来。很多业主都会在一些热门地点买房来作为自己的度假屋,因此,选择短期租赁的形式不仅可以让他们有了自己定点度假屋,还可以有额外收入来抵消度假费用。
还有,如果您的房产属于”带家具的度假屋”“——您的房产每年至少210天用于商业度假出租给客人/您的家具被同一个人出租超过21天低于155天/您的房产在210天必须有105天作为假日住宿出租,您或者您的家人使用该房产的时间不计入总数——那么,作为业主,您可以享受一定的税收优惠和福利。例如说,资本利得税的相关减免等。(关于不同出租屋的税收原则,我们会在之后的文章向莎粉们详细解释。)
当然,度假短租的形式也有潜在的风险:
第一,管理和维护更耗时。就像酒店一样,每段时间都会新的租客也就意味着您要不断地为房产做清洁。另外,您还要持续维护您家里的设备,比如:您浴室厨房的设备旧了,您就得定期更换;您的地毯脏了也得重新换一个。总体来说,管理成本会比较高。
第二,非常依赖当前旅游经济形式。如果商务或休闲旅行者的需求下降,短期租赁市场就会受到影响。比如,这一次的疫情危机就给短期租赁带来了很大影响。
第三,由于居住时间短,租客的审查不会像长期租赁一样那么细致。所以,短租房就很有可能遇到比较奇怪的租客,有些意想不到的事情可能会发生。比如,客人可能在您的房产里受伤,破坏您的房产,甚至对您的邻居造成伤害。作为物业所有者,您有义务为这些问题负责。
所有人都可以开启假日短租的生意吗?
看完了利与弊,您决定要开始进军短租市场了,那么,在出租房产前,您还需要搞清楚以下几个问题,来看看自己是否有资格开启短租生意:
您的抵押贷款机构是否允许?
在英国,大多数抵押贷款机构认为短期出租的风险水平太高。他们认为,假日短期出租房会不断有新的客户入住,损坏房产的风险很大。另外,如果遇到旅游淡季,房产被长期空置的可能性很大。所以,有一些抵押贷款公司是不允许业主做这样的生意的。因此,如果您目前的房产抵押贷款不允许,您可能需要向他们咨询,看看有什么解决方案;如果实在不行,您可能需要重新向另外的机构来申请贷款了。
您的租约是否允许?
在英国很多房产都属于租赁产权,特别是公寓。如果当事人的公寓是以租赁产权(Leasehold)的形式买下的话,那么,您买的只是房子本身,而房子所在的那块土地却属于您地主的。很多时候,产权文件中会有一项限制:在未经大房东(也就是地主)事先同意时,当事人是禁止将物业转租少于6个月的。
因此,如果您的租约中存在此类限制的话,您必须要在出租前先征得同意。如果您没有这样做,地主基本是有权控告您违约(Breach of contract)。
您需要规划许可吗?
正如我们前文所说,每个地方政府对短期出租要求不一样。在英格兰,每个地方当局都有权制定自己的政策。伦敦的房主想要做短租,租期超过90晚,就必须得向当地政府申请规划许可。在苏格兰,从2021年春季开始,地方政府会指定控制区域,在这些区域内,房东如果想短期出租整栋房产,必须获得规划许可。
因此,如果您想提供短期租赁,就必须向当地议会住房部门了解您是否需要申请规划许可,以确保您是合法出租的。
此外,各地政府对于“改变用途“的财产也有相关规划许可规定。比如说,如果您的房产原来是商业用途的,您现在要把它转换成居民用途,现在想用来做民宿了,那么,您就必须要获得规划许可。
丽莎律师行房产部门见习律师Mandy Ma提醒:
“您必须要在出租前了解以上三个问题,在没有得到相关的许可前,房东一定不可以私自进行短期假日的出租。如果您那么做了,您不仅破坏了合约,严重的话,您还可能触犯法律。“
作为假日出租屋房东,履行的出租规则和条例?
好了,当您拿到了许可,正式成为一名假日短租房东时,您就要履行短期租赁房的法律义务了。其实,它的规则和普通的租赁房一样,不过,也有一些比较特别的条款。
一定要保持您的假期出租屋是安全的
英国法律要求,短期租赁房的房东必须要为租客创造一个安全舒适的环境。一般来说,您在出租短租房前,一定对房屋进行风险评估,确保您房产里并没有潜在的问题:
确保楼梯上的扶手是安全
确保通往物业外的紧急通道畅通无阻
必须找出物业内潜在的危险,比如:容易让租客绊倒或滑倒的地方
如果您的物业适合儿童,最好提供保障儿童安全的措施
如果您的物业有比较低的天花板,房东必须要作出提示
在物业内,房东需要提供一份紧急电话清单,包括煤气电力公司电话号,提醒租客在出问题的时候都可以拨打。
确保物业的消防安全
政府要求,所有的度假场屋都需要有自动探测和火警系统,房东必须要请专业人员定期对这些系统进行测试,确保这些火警系统是能够发出警报声的。
此外,短期假日屋的家具必须符合商业消防安全标准。这些规定是为了确保您可以为租客提供具备防火性能的家具。
确保物业的燃气安全
如果您的度假屋内有任何燃气设备(无论是煤气或液化石油气),您都有法律义务确保所有设备都是安全的。并且,您必须要请有资质的燃气安全工程师对其进行检查,并为租客提供一份房东燃气安全证书。另外,您还必须确保配件、烟道和烟囱得到很好的维护。
确保物业的电气安全
作为一个度假屋主,你有责任确保所有电器、电路和固定装置在物业内是安全的。其次,您还要确保所有的电力供应和线路都得到相关的安全检查,另外,您必须要保障租客可以安全使用您提供的所有电器。包括洗衣机、电视、烤面包机。
确保您的室内温泉池和游泳池不会造成意外发生
一般来说,室内温泉池或者游泳池是度假屋吸引租客的最大亮点,很多业主可能会专门在家里安装它们来作为卖点。那么,如果您家里包括了这些设施,您就必须确保它们的安全。房东必须要定期给它们做测试和检查。
值得注意的是,如果您的度假屋里有一个游泳池,您必须要采取一切合理措施来预防事故的发生。比如说,您可以在游泳池旁竖立一些安全标识,告知客人泳池规则等等。如果您不那么做,那么,您可能就得对意外事故付上全责了。
最后,丽莎律师行房产部门见习律师Mandy Ma提醒房东:
“很多业主都会选择一些假日短租网站,比如Airbnb投放自己的房产,那么,我们建议业主在选择这些平台前一定要仔细对比,看看这些平台的收费规则以及退款原则。最主要的看看他们给业主提供的保障,比如,客户临时取消订单后,房东是否有保障?以及房屋遭到破坏后,平台会给予什么赔偿?最后,我们还是建议顾客可以购买一份度假屋保险(Holiday let insurance),因为度假屋必须有足够的保险,以覆盖建筑物和内容的损害,事故和收入损失。这些损失是普通的保险种类没有涵盖的。“
好了,今天的房东实用帖就到这里,我们会在下一周继续为大家提供相关的房东Tips,请莎粉们持续关注。喜欢我们的文章,别忘了给我们点赞哦!
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