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商业店铺受新冠影响空置?新法律让您直接改成住房使用,免规划申请!

莎粉们尤其是有在做生意的应该知道,由于英国政府前面几次新冠封锁政策的关系,英国住房部就因应政府封城措施,宣布让餐馆酒吧等,可以不需要申请改变使用用途,就能够提供外卖服务。

这项政策根据住房大臣Robert Jenrick先前的宣布,已经延长至2022年3月23日;甚至,住房部还考虑要把该政策”永久地“实施下去。

此外,又有好消息宣布!

英国住房部最新发布针对Change of Use(改变使用用途)的新通知,表示除了上述变化外,更要进一步允许(原本)属于Class E(使用许可E)的商业房产,可以不必通过完整的规划许可申请(Planning application),就能够改成Class C3(使用许可C3)的”住宅“用途。

→ 为什么这么做?

其实,这项变化和开头提到的有关允许餐厅酒吧”直接提供“外卖服务的缘由是类似的,都是受到新冠疫情的影响。

只不过前述变化(直接允许提供外卖)主要是基于英国政府的”直接政策“使然(不允许提供堂食只能改为外卖维持营业),后述变化则是为了因应新冠疫情造成的”后续影响“;

就是说,政府为了恢复商业街道以往的繁景(特别是有鉴于不少店家,受疫情影响纷纷关闭实体店铺,改为线上贩售;甚至有些直接歇业),与其让这些商业店铺空置在那边,不如允许”它们“改成住宅所用……

这么一来,不只空置的店铺获得解决,改成住宅后迎来居民入住,也可以直接带动附近的商圈-毕竟更多居民居住在当地,自然可能就近在附近消费,达到”双赢“。

此外,住房部在新宣布中也提到,做为他们整体”重振高街和城镇中心“计划的一部份,他们还会允许提供公众服务的建筑/机构,能够更容易地扩建-这表示,更多的校园或医院等空间,就可以(通过扩建)更快地获得;这对于广大民众来说,其实也是有所助益的。

→ 关于”使用许可“?

我们过去经常听到的A3或A5牌照,其实就是使用许可(Use Class)的一种;不过严格来说,这实际并不是一种“执照”。

因为A3或A5牌照一般并不是像其他卫生或者酒牌等执照,需要悬挂在店铺中;这一般是存在于当地地方政府规划部门的纪录中。

(注:旧制的A3许可,相当于新制的Class E;而旧的A5许可,则相当于新的Sui Generis。)

拿前面提到的餐馆和外卖举例,原本在政府的”特殊政策“施行前,如果主要提供堂食/店内用餐的餐厅,想要提供外卖服务的话,一般是不能在没有申请转换使用许可(Change of Use)的前提下,就直接提供起外卖服务的。

这指的是,如果一家餐厅持有的是餐馆牌照(旧的A3或新的Class E),是不能直接改成外卖店(旧的A5或新的Sui Generis)做起外卖的;

当事人必须先向当地政府(Council)规划部门-申请改变使用用途,并且获批准得到新许可的情况下,才能够做外卖的。

也因此,英国住房部的”特殊政策“,自然给予了餐馆和咖啡厅等,在改变使用用途上,更高的自由度。

不过,需要提醒的是,“弹性政策”虽然避免了店家申请规划许可(Planning Permission)程序的麻烦;但当事人仍然需要向当地的地方政府,告知自己打算改成外卖的起始时间(也就是从什么时候开始,直到什么时候结束)。

同时,上述特殊政策只针对提供食物和非酒精饮品,不包括提供酒精饮品。

如果店家想要卖酒,还是需要遵守原来的规定,没有额外的弹性安排。

→ 新&旧房屋使用许可?

从前面提到的内容中,有些莎粉可能会疑惑,为什么会出现旧的或新的房屋使用许可(Use Class)呢?

这是因为,根据《2020年城乡规划(用途类别)(修订)条例》(The Town and Country Planning Use Classes Amendment),英国的房屋使用许可(Use Class)出现了新的统整,并且该“新变化”已经自2020年9月1日起正式生效。

只不过,为了让大家对于“新变化”有更多的了解和适应,英国政府有给出一个过渡期,为2020年9月1日至2021年7月31日;当事人(店家)可以在“过渡期”内自由选择,是否要更换到新的使用许可,还是继续沿用原/旧有的。

这也就是为什么,会看到旧的使用许可和新的使用许可(同时存在)了。

→ 有关“使用许可”的革新?

也就是说,自去年9月1日起,一部份行业的(新)使用许可已经一致化(归为同一种),当事人基本可以不再需要因为许可问题,局限自己生意的发展,也不用在”不同的许可“之间周旋。

-使用许可E(Class E):商业,商务和服务

Class E把原有的A1(商店),A2(金融及专业服务),A3(餐厅及咖啡店),和B1(商业)以及D1(非住宅机构)和D2(集会及休闲)等类别的部份设施,合并为一类许可。

-使用许可F1(Class F1):教育和非住宅机构

Class F1则集合了原D1(非住宅機構)的一些元素,例如是学校、学院、画廊、博物馆、公共图书馆、公共大厅或展览厅和教堂等等。

-使用许可F2(Class F2):本地社區用途

Class F2主要是保护小社区的当地资产,包括一些小于280平方米,并且在1,000平方米内没有另一店铺的店铺,或者主要供当地社区使用的会堂或会议场所(原D1),以及户外运动或娱乐场所和游泳池或溜冰场(原D2)。

*详细情况(新旧变化)可以查看丽莎特别整理的以下表格:

→ 在同一“级别”中改变用途或混合用途?

根据规定,如果当事人是在“一个级别”中改变用途或混合用途(例如新旧用途皆属Class E),除非是在改变用途时,连同建筑物的结构或占地面积跟着有所变动,否则一般是无须申请/获得规划许可(Planning Permission)的。

只要在建筑物架构上没有太大的改动,当事人一般就可以直接更改用途(指同一级别内),不用再去申请一份新的/不同的许可。

但是也是有例外的,当事人应该要先看看自己的租约(Lease)有没有特别写明“不能转换用途”;如果有的话,就应该要先得到业主的同意。

另外,有些建筑物可能是受保护的“登录建筑”(Listed Building),这通常都要先向地方政府申请,得到当局同意后才能改变用途。

→ 最后,有关住房部最新的“改变用途”宣布?

有关前面提到的最新变化,也就是允许Class E商业房产不必申请完整规划许可(Planning Permission),即能改变成Class C3住宅用途:

在这方面,政府将会新增一类”MA“使用许可(Class MA)-这么一来,当事人想要将原本的”商业用途“房屋,改成”住宅用途“的话,只需要提前获得当地政府的”许可“(Prior approval),也就是流程更为简化的审核,获得同意后即可改变用途。

地方政府在”审核“上,主要会评估有关房屋的”潜在影响“,例如:是否有淹水风险,交通,(消防)安全通道,可能污染(源),是否有充足的自然光,有无噪音影响(毕竟位于商业区),有无足够的居住空间,等等…… 主要还是要确保,房屋是”适合居住“的(如果不宜居住,也不能一味改变成住宅用途)。

有关这项变化的”新法律“,将会自今年8月1日起生效。

而想要适用这项新变化的话,相关建筑/房屋必须至少在最近两年中,是属于Class E的-这包含所有原本在旧制中隶属不同类别,但在新制中归属于Class E的,如:A1,A2,A3,B1,D1,D2(在新制中被划分为Class E的类别)。

今天的文章就到这边,希望给莎粉们带来一些实用帮助。

如果针对以上内容,或者英国法律方面,莎粉们还有任何疑问,都可以进一步咨询丽莎律师行。

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