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商业店铺受新冠影响空置？新法律让您直接改成住房使用，免规划申请！

莎粉们尤其是有在做生意的应该知道，由于英国政府前面几次新冠封锁政策的关系，英国住房部就因应政府封城措施，宣布让餐馆酒吧等，可以不需要申请改变使用用途，就能够提供外卖服务。

这项政策根据住房大臣Robert Jenrick先前的宣布，已经延长至2022年3月23日；甚至，住房部还考虑要把该政策”永久地“实施下去。

此外，又有好消息宣布！

英国住房部最新发布针对Change of Use（改变使用用途）的新通知，表示除了上述变化外，更要进一步允许（原本）属于Class E（使用许可E）的商业房产，可以不必通过完整的规划许可申请（Planning application），就能够改成Class C3（使用许可C3）的”住宅“用途。

→ 为什么这么做？

其实，这项变化和开头提到的有关允许餐厅酒吧”直接提供“外卖服务的缘由是类似的，都是受到新冠疫情的影响。

只不过前述变化（直接允许提供外卖）主要是基于英国政府的”直接政策“使然（不允许提供堂食只能改为外卖维持营业），后述变化则是为了因应新冠疫情造成的”后续影响“；

就是说，政府为了恢复商业街道以往的繁景（特别是有鉴于不少店家，受疫情影响纷纷关闭实体店铺，改为线上贩售；甚至有些直接歇业），与其让这些商业店铺空置在那边，不如允许”它们“改成住宅所用……

这么一来，不只空置的店铺获得解决，改成住宅后迎来居民入住，也可以直接带动附近的商圈－毕竟更多居民居住在当地，自然可能就近在附近消费，达到”双赢“。

此外，住房部在新宣布中也提到，做为他们整体”重振高街和城镇中心“计划的一部份，他们还会允许提供公众服务的建筑/机构，能够更容易地扩建－这表示，更多的校园或医院等空间，就可以（通过扩建）更快地获得；这对于广大民众来说，其实也是有所助益的。

→ 关于”使用许可“？

我们过去经常听到的A3或A5牌照，其实就是使用许可（Use Class）的一种；不过严格来说，这实际并不是一种“执照”。

因为A3或A5牌照一般并不是像其他卫生或者酒牌等执照，需要悬挂在店铺中；这一般是存在于当地地方政府规划部门的纪录中。

（注：旧制的A3许可，相当于新制的Class E；而旧的A5许可，则相当于新的Sui Generis。）

拿前面提到的餐馆和外卖举例，原本在政府的”特殊政策“施行前，如果主要提供堂食/店内用餐的餐厅，想要提供外卖服务的话，一般是不能在没有申请转换使用许可（Change of Use）的前提下，就直接提供起外卖服务的。

这指的是，如果一家餐厅持有的是餐馆牌照（旧的A3或新的Class E），是不能直接改成外卖店（旧的A5或新的Sui Generis）做起外卖的；

当事人必须先向当地政府（Council）规划部门－申请改变使用用途，并且获批准得到新许可的情况下，才能够做外卖的。

也因此，英国住房部的”特殊政策“，自然给予了餐馆和咖啡厅等，在改变使用用途上，更高的自由度。

不过，需要提醒的是，“弹性政策”虽然避免了店家申请规划许可（Planning Permission）程序的麻烦；但当事人仍然需要向当地的地方政府，告知自己打算改成外卖的起始时间（也就是从什么时候开始，直到什么时候结束）。

同时，上述特殊政策只针对提供食物和非酒精饮品，不包括提供酒精饮品。

如果店家想要卖酒，还是需要遵守原来的规定，没有额外的弹性安排。

→ 新＆旧房屋使用许可？

从前面提到的内容中，有些莎粉可能会疑惑，为什么会出现旧的或新的房屋使用许可（Use Class）呢？

这是因为，根据《2020年城乡规划（用途类别）（修订）条例》（The Town and Country Planning Use Classes Amendment），英国的房屋使用许可（Use Class）出现了新的统整，并且该“新变化”已经自2020年9月1日起正式生效。

只不过，为了让大家对于“新变化”有更多的了解和适应，英国政府有给出一个过渡期，为2020年9月1日至2021年7月31日；当事人（店家）可以在“过渡期”内自由选择，是否要更换到新的使用许可，还是继续沿用原/旧有的。

这也就是为什么，会看到旧的使用许可和新的使用许可（同时存在）了。

→ 有关“使用许可”的革新？

也就是说，自去年9月1日起，一部份行业的（新）使用许可已经一致化（归为同一种），当事人基本可以不再需要因为许可问题，局限自己生意的发展，也不用在”不同的许可“之间周旋。

－使用许可E（Class E）：商业，商务和服务

Class E把原有的A1（商店），A2（金融及专业服务），A3（餐厅及咖啡店），和B1（商业）以及D1（非住宅机构）和D2（集会及休闲）等类别的部份设施，合并为一类许可。

－使用许可F1（Class F1）：教育和非住宅机构

Class F1则集合了原D1（非住宅機構）的一些元素，例如是学校、学院、画廊、博物馆、公共图书馆、公共大厅或展览厅和教堂等等。

－使用许可F2（Class F2）：本地社區用途

Class F2主要是保护小社区的当地资产，包括一些小于280平方米，并且在1,000平方米内没有另一店铺的店铺，或者主要供当地社区使用的会堂或会议场所（原D1），以及户外运动或娱乐场所和游泳池或溜冰场（原D2）。

＊详细情况（新旧变化）可以查看丽莎特别整理的以下表格：

→ 在同一“级别”中改变用途或混合用途？

根据规定，如果当事人是在“一个级别”中改变用途或混合用途（例如新旧用途皆属Class E），除非是在改变用途时，连同建筑物的结构或占地面积跟着有所变动，否则一般是无须申请/获得规划许可（Planning Permission）的。

只要在建筑物架构上没有太大的改动，当事人一般就可以直接更改用途（指同一级别内），不用再去申请一份新的/不同的许可。

但是也是有例外的，当事人应该要先看看自己的租约（Lease）有没有特别写明“不能转换用途”；如果有的话，就应该要先得到业主的同意。

另外，有些建筑物可能是受保护的“登录建筑”（Listed Building），这通常都要先向地方政府申请，得到当局同意后才能改变用途。

→ 最后，有关住房部最新的“改变用途”宣布？

有关前面提到的最新变化，也就是允许Class E商业房产不必申请完整规划许可（Planning Permission），即能改变成Class C3住宅用途：

在这方面，政府将会新增一类”MA“使用许可（Class MA）－这么一来，当事人想要将原本的”商业用途“房屋，改成”住宅用途“的话，只需要提前获得当地政府的”许可“（Prior approval），也就是流程更为简化的审核，获得同意后即可改变用途。

地方政府在”审核“上，主要会评估有关房屋的”潜在影响“，例如：是否有淹水风险，交通，（消防）安全通道，可能污染（源），是否有充足的自然光，有无噪音影响（毕竟位于商业区），有无足够的居住空间，等等…… 主要还是要确保，房屋是”适合居住“的（如果不宜居住，也不能一味改变成住宅用途）。

有关这项变化的”新法律“，将会自今年8月1日起生效。

而想要适用这项新变化的话，相关建筑/房屋必须至少在最近两年中，是属于Class E的－这包含所有原本在旧制中隶属不同类别，但在新制中归属于Class E的，如：A1，A2，A3，B1，D1，D2（在新制中被划分为Class E的类别）。

今天的文章就到这边，希望给莎粉们带来一些实用帮助。

如果针对以上内容，或者英国法律方面，莎粉们还有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务问题，也可以咨询丽莎会计行。

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