昨天(3月16日)的文章丽莎特别对于房产方面的新政(95%政府担保贷款)给出介绍后,今天我们要再来聊聊和英国房产投资、买卖经常相关的资本利得税(Capital Gains Tax)。
不少莎粉可能知道,在财政大臣苏纳克3月3日宣布新一年度预算案前,有关利得税(CGT)改革的消息就传得沸沸扬扬。
有趣的是,当预算案被正式揭晓那一刻,苏纳克并没有如预期那样提出有关利得税的一连串改革。
如果莎粉们有印象的话,应该可以回想起丽莎曾经在文章中提过,早在2020年7月,苏纳克已经委托英国税务简化办公室(OTS)针对CGT做出修改建议。
这其中主要的原因,自然是英国政府希望从这方面拿回一些税收;换句话说,OTS给出的修改报告,恐怕会”难得民心“,尤其是对于投资人而言。
根据OTS随后在2020年11月给出的修改建议报告,果不其然地提出了引起不小反弹声浪的“建议“,包括将利得税的“税率“调整和所得税率(Income Tax rates)保持一致,以及大降“免税额“等……
总之,如果利得税政策真按上述OTS建议那样修改的话,将会尤其对于房东、投资人和小企业主,造成影响。
更有专家表示,这样的修改不仅达不到想要“简化”的目的,反而可能对于房产市场和商业发展带来负面冲击,遏止投资和储蓄,对于英国的经济发展,可能造成(更多)问题。
→ 那么,这件事情现在进展到哪了?
不得不说,先前OTS提出的“建议“看似比较极端(详细见此),但这可能是英国政府修改相关政策的“前奏”。
毕竟按照习惯,这也不是政府第一次对于想做的修改,事先释放消息来“试水温”了。
至于在预算案上对于利得税的改革只字不提,我们认为这应该是涉及到两种可能:
在疫情尚未完全明朗且仍属封城情况(宣布当时)的前提下,要对利得税“动刀”,不是一个特别好的时机;
由于OTS的“建议“太不受欢迎,改革还需要一步步来,温水煮蛙或从长计议。
总之,“改”仍然是要改的,只是怎么改,什么时机改,还是比较关键的。
→ 从哪看出端倪?
其实,说财政部对于利得税的修改闭口不提,也不完全正确。
事实上财政部还是有对“它”下手的,只不过出手没有一下太狠。
根据宣布,利得税(CGT)同遗产税(Inheritance Tax),其“免税”额度/门槛将被连续“冻涨”5年,直至2025-2026税年结束。
这看起来没什么?
莎粉们别忘了,“免税额”冻涨,可不代表“房价”不会跟着涨。
随着房价增长和通货膨胀的变化,冻结利得税的(免税)门槛,基准值没有变,自然就要多交税了(随着房价变高,可是免税幅度没有跟着通膨上涨)。
这也就是说,在未来“冻涨”的几年内,可能将会有更多的人需要承担利得税(如果原本不需要的话),甚至需要支付的更多。
→ 并且,政府仍然没有忘了“改革”?
免税额度或门槛的“冻涨”并不是一种改革。
英国政府先暂缓改革,并不是说就彻底忘记这件事情了。
事实上,英国税务简化办公室(OTS)将在今年(而且相信是不久之后)发布有关利得税(CGT)改革建议的第二份报告。
我们预计,CGT的第二份报告将会对于前一份报告提出的建议点进行修正,给出一些较能“被接受”的修改版本。
至于修正的幅度会到哪,目前还是比较难预估的;但几乎可以确定的是,利得税(CGT)在未来,仍然势必是需要“改”的。
只不过,比较好的消息是,就算要改的话,应该也不会在今年出现;我们预计,最早的话,相关修改应该会在2022年的Finance Bill(财政法案)上出现。
→ 丽莎补充:有关利得税新税年“冻涨”下的相关政策
在利得税(CGT)新税年开始,不会有任何变化的前提下,表示相关政策仍会按照目前的方式进行计算。
先给莎粉们快速科普一下,资本利得税(Capital Gains Tax)的意思是对於资本商品,例如是债券、房产或土地,在出售或交易时的“收益”所征收的税务。
是对“低买高卖”资产的“所获收益”来进行的征税。
“它”最直接概念就是:低价时入手,高价时出手;那么当事人在这其中所获得的“差价”(也可以说成所赚取的部份),就需要缴纳资本利得税。
常见的涉及到资本利得税的资产买卖有:股票,房产,贵金属,债券,昂贵的艺术品等等。
比如说,当事人以5千镑买了一幅画,后来以2万5千镑卖出。
这意味着当事人因此获得了2万镑的收益。那么,当事人需要为这2万镑的收益纳税。
再比如说,对於房屋买卖,如果当事人买入房产时的价钱(包括算入二手房的装修费),是低过之后出售的总价格(包括算入律师费和中介费)的话,那么当事人一般就需要缴交资本利得税。
不过,资本利得税主要只针对“购房出租”等投资房产。
也就是说,如果当事人的房产是被划为“主要住宅”(Principal Private Residence)的话(指唯一或主要自住房),一般来说可以不需要交资本利得税。
不过需要指出的是,对于有些“主要住宅”来说,在整体做为“主要住宅”的时间里,如果中间有部分时间并不是做为“主要住宅”,那么一般是要根据居住的”具体时间“,交一些资本利得税的。
还有,假设当事人有两套房,但两套都是用来自住的,那么很遗憾,当事人还是需要为其中一套房产,缴纳资本利得税。
不过,这样的情况下,当事人是有权决定哪一套房子是算作自住房的。
目前,资本利得税的“免税额”是12,300镑(信托Trust的话则是6,150镑)。
其税率是取决於当事人的个人所得税税率(Income Tax Rate),一般是18%或28%的:
如果当事人每年交的个人所得税的税率是20%:对应的利得税税率就是18%
如果当事人每年交的个人所得税的税率是40%:针对房产的增值部分(利得税税率),要交28%的税
以个人举例,如果在“卖出房产”的时候,赚取的利润是低於12,300镑的话,当事人基本上是不必缴交资本利得税的。
*丽莎最后给大家补充一些相关Q&A:
莎粉问:什么是PPR资本利得税(CGT)减免?
丽莎答:PPR指的是Principal Private Residence,就是“主要私人住宅”的意思。
按照英国资本利得税税法的相关规定,个人在出售“主要私人住宅”的时候,如果该房产是出售人的主要私人居住地,可以按照实际情况申请减扣或者免去房产增值对应的资本利得税。
莎粉问:能不能举个例子说明?
丽莎答:比如说丽莎在2016年1月买了一套住房,在购买后一直都是用作自己的住房,自己一直在该房产内居住,在2021年1月的时候,房产有增值80千。如果丽莎出售这套住房,对于增值80千的部分,是可以免掉资本利得税的。
莎粉问:这个需要单独申请吗?
丽莎答:如果您满足PPR减免的所有条件,不需要缴纳CGT的话,不需要单独申请,自动适用。如果您只能申请部分PPR减免的话,是需要在CGT的税收申报中列明的。
莎粉问:英国海外的房东如果在英国购买的有住宅,在卖掉的时候如果有资本利得,可以申请这个PPR减免吗?
丽莎答:对于绝大多数的英国海外房东来说,购买英国住宅主要是投资做租金收益用途,一般是不适用的。
莎粉问:如果自己有注册公司,公司的注册地址用的是自己的住房,会受影响吗?
丽莎答:这个要看具体情况的,如果只是用作公司注册地址做通信使用,没有专门安排或者限制房产的某部分只做经营用途(Exclusively for Business Purposes),一般来说不至于受影响的。
莎粉问:如果卖房的时候房子贬值了,损失可以抵扣当事人的其他资本利得吗?
丽莎答:对于PPR减免来说,如果出售的时候产生了损失,是不可以抵扣当事人的其它资本利得的。
莎粉问:如果一开始在房子A住,后来又买了一套新房B用来居住,两个房子卖的时候都可以申请PPR减免吗?
丽莎答:简单来说是不可以的。当事人需要在房产组合发生变化的时候,指定其中一套房产为主要居住地。比如说指定B为主要居住地的话,A的对应期间除了某些规定的特别时间外,就不能作为当事人的主要居住地了。这就意味着,如果后期卖掉A的话,只能申请一部分的PPR减免,是有可能交CGT资本利得税的。
莎粉问:怎么指定呢?
丽莎答:当事人应该在房产组合有变化之日起,两年内做指定。以上为例,如果有了B房产,当事人应该在两年以内指定A或者B做为主要居住地。如果当事人不指定的话,HMRC将按照事实认定。指定的时候,当事人可以写信给HMRC,告诉他们自己的决定。
莎粉问:如果我的房子有出租呢?
丽莎答:不管您是出租了一部分或者整个房子都出租出去,您一般是可以申请Letting Relief的,Letting Relief也会降低您的资本利得税。
莎粉问:这个Letting Relief怎么计算呢?
丽莎答:按照目前的标准,如果您有出租您的PPR,对应的Letting Relief减免是以下3个数字中”最低“的数额:可以享受的PPR减免4万镑出租期间的增值部分
莎粉问:可不可以举例说明?
丽莎答:比如说,丽莎在2007年1月买了住房A,一直居住到2013年1月,然后出租到2016年1月,随后房子空置,直到2020年1月出售。出售的时候有增值200千英镑。这样的话,可以享受的PPR减免约为:(6年+ Final Period的1.5年 = 7.5年)/ 13年*200千英镑,等于115千英镑出租期间的增值部分约为:3年/13年*200千英镑,等于46千英镑。这样的话按照以上,丽莎可以享受的Letting Relief为以上介绍中,3者的最低数额40千,也就是4万英镑。
莎粉问:什么又是Final Period?
丽莎答:简单来说,Final Period指的是:只要是您的PPR,在拥有期间的最后18个月内,不管房子的用途是什么,最后的18个月(也就是1.5年),都是可以享受PPR的资本利得税减免的。
莎粉问:如果我买了住房后,因为工作的关系,长期驻外,房子基本没有住,可以申请PPR减免吗?
丽莎答:可以的。如果您因为工作关系被派驻英国海外,这个时间段都是可以申请PPR减免的。
莎粉问:如果我因为其它原因有一段时间没有在家住,比如说我在欧洲或者东南亚长期旅行呢?
丽莎答:一般来讲,在您离开之前和回来之后,只要这个房子是您的PPR,那么不管因为什么原因,离开的时间总共不超过3年的话,属于Qualifying Period of Absence,仍然是可以享受PPR税收减免的。
莎粉问:那如果超过3年呢?
丽莎答:如果超过3年的话,超出的部分是有可能享受不了PPR的。
莎粉问:这个PPR减免只能个人申请,公司可以申请吗?
丽莎答:不可以的。
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