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只要挺过3年,破产人即可保住自己的住宅?

本期《丽莎说案》要给大家聊一个关于破产后房产处置的话题——《Brake & Ors v Swift& Anor [2020]》。

破产后,破产人通常最关心的是他们的房子会怎么样?

英国法律规定,一旦法院发出破产令,构成破产人财产一部分的资产就会转给官方破产员(Official Receiveer),破产员可以为了债权人的利益在他/她认为必要的时候对其采取行动。如果这是筹集资金偿还债权人的唯一途径,破产员可能还需出售破产人的房屋。

无论该房屋是永久产权还是租赁产权,也无论该房屋是独有还是共同拥有,这一点都适用。不过,如果破产人与配偶或子女同住,则有可能将出售推迟到第一年年底才进行(从破产令日期开始)。在此之后,法院只有在特殊情况下才会拒绝出售令。

这里还有一个规则。根据1986年《破产法》第283(A)条规定,如果该房产是破产人的唯一或主要住所(家庭住宅),破产员在处理房产的时候则有一个“三年期限”。也就是说,破产员必须在三年的时间内做出一些行动:出售该房产,向法院申请占有或出售令,或保证权益。如果破产员在3年期限内什么都不做,他们在该房产中的权益将恢复到破产人手中。

这条规定的原理其实和恶意占有的法律是很相似的。很多莎粉都知道,按照英国的法律,一个人如果占有另外一方的物业达到12年的时间的话,在很多情况下,都可以理直气壮地宣称对该物业拥有所有权。这条规定的原理就是,如果您的物业您没有想要的意思,那不如让别人拥有,社会资源也因此可以起到更加充分的利用。

对于破产员的住宅也是这种情况。作为官方破产员,已经给你3年时间了,你还没有采取任何行动,那么你还需要多久的时间才可以行动?你还要不要别人过正常日子了?如果在这种情况下,破产员因此丢失破产人的住宅的话,是可能被判为失职的。债权人有可能采取措施来七岁破产员的。

当然,如果该房产不是破产人的唯一或主要住所(例如:投资房产),那么三年期限就不适用。

本案的当事人就抓住了这一点向法院进行申诉,希望拿回房产的权益。最终,法官怎么判呢?

故事背景

2004年9月,B先生和夫人达西女士在多塞特郡(Dorset)向维克里家族买下了贝明斯特(Beaminster)附近的西阿克斯诺勒农场(Axnoller Farm)。2006年,双方开始在农场经营出租业务。

据了解,该农场包括一栋巨大的住宅:Axnoller House。此外,在通往农场的一条私人小道上还有着一栋较小的住宅:West Axnoller Cottage。

West Axnoller Cottage原来是农场的一部分,但在2002年7月,W夫妇从维克家族手里买下了它,并一直住在了那里。后来,B先生和达西女士又从维克里家买下了另外两块小土地,这两块土地分别围绕在West Axnoller Cottage两侧。

2006年,他们想要扩大农场业务,买下West Axnoller Cottage,于是,B先生和达西夫人向银行(Adam and Co)借钱,以农场的第一合法抵押权为担保。2008年的金融危机使得他们无法获得更多的资金来扩大农场的业务。因此,B先生和达西夫人需要在外面寻找外部投资人才行。

2010年2月,B先生夫妇与PWF有限合伙公司建立合作关系,该合伙公司由Brehme女士所拥有,PWF是Brehme女士的投资工具,公司业务是提供豪华的周末与其他假日游,并举办婚礼等活动。

2010年4月8日,合伙企业收购了AxnollerHouse。因此,这套别墅的法定所有权属于B先生夫妇和Brehme女士共同所有。B先生利用Brehme女士的资金,终于从W夫妇手中收购了West Axnoller Cottage。据法院资料显示,West Axnoller Cottage被用作一个管家的住所。2012年后,B先生和达西女士的儿子住在这里。

然而,在合作过程中,B先生夫妇和PWF公司闹掰了,还闹上了法庭。法院没有透露究竟是什么诉讼,只知道在解除合作伙伴关系后,B先生夫妇在2015年时宣布破产。

新公司向管理人收购

据了解,法官宣布破产后,就指定了破产员Duncan Swift对该破产人所拥有的房产进行处理。2015年7月,破产员将农场卖给了一家新成立的公司——简称S公司。不过,S公司并没有购买该农场的 West Axnoller Cottage以及相邻的两块土地。

法官资料显示,S公司的董事Foster女士是B先生的好友。所以,在这一段时间里,S公司继续雇佣了B先生夫妇,让他们继续留在房产里经营相关业务,并且住在里面。

2017年2月,S公司的资金出现了问题。没办法,S公司将该公司的所有股权都卖给了The Chedington Court Estate Ltd。那么,S公司旗下的所有房产自然就归TheChedington公司持有了。

这一家公司对B先生夫妇就没那么好说话了。据说,当Chedington公司接管了该农场后(2018年11月8日),立刻向B夫妇发出了终止雇佣关系的通知。同时,他们也终止B先生夫妇在Axnoller House的任何进出许可,并要求他们在2018年11月30日前搬走他们的所有财产。

B先生和达西女士并没有这样做,而是继续住在Axnoller House里。同时,他们立刻向就业法庭对Chedington公司提出就业索赔诉讼。接下来,Chedington公司也向高等法院起诉,向B先生夫妇以及儿子收回农场所有权。

与此同时,2018年12月,Chedington从破产员手中买下了与West Axnoller Cottage相邻的两块地块,并登记为所有人。就在打官司的期间,2019年,Chedington公司又从S公司的清算人手中购买West Axnoller Cottage。这样一来,Chedington公司的权益更大了,它现在拥有了整个农场的所有权。

随后,B先生夫妇俩人对这些交易的正当性提出质疑,声称破产员、合伙企业的联合清算人和Chedington存在勾结。他们非法安排交易,并没有给B先生一个竞标购买的机会。

B夫妇辩称,West Axnoller Cottage依旧属于他们的,Chedington非法占有了West Axnoller Cottage,要对该公司进行驱逐诉讼。

随后,B先生夫妇俩人对这些交易的正当性提出质疑,声称破产接管人、合伙企业的联合清算人和Chedington存在勾结。他们非法安排交易,并没有给B先生一个竞标购买的机会。

B夫妇辩称,West Axnoller Cottage依旧属于他们的,Chedington非法占有了West Axnoller Cottage,要对该公司进行驱逐诉讼。

申诉人:破产员没有在三年期限内出售房产

该案子牵扯到的索赔案太多了,申请人与相关破产员以及买家之间在破产和清算方面存在非常多的争议。咱就不一一说了,丽莎主要挑其中一个索赔案进行解读。

据了解,2019年2月,B先生向法院发起索赔,让法院解除有争议的交易。这对夫妇说,West Axnoller Cottage以及相邻地块的原有权益已于2018年5月12日根据《1986年破产法》第283A条分别转回给了B先生以及夫人达西女士,这是他们的主要家庭住宅。

也就是说,他们的诉讼理由是:West Axnoller Cottage在破产之日是B先生的唯一或主要住所,而清算人Swift先生在三年的时间内没有采取任何步骤来实现任何目的。

法院:主要住所的证据必须让”合理的旁观者”信服

法院听取了大量的证据,然而,并不是所有的证据都完全令人信服。比如说,没有证据说明West Axnoller Cottage在2015年破产前是B的主要住所(很明显,他们一直住在农场里的另外一个大房子里住房)。

B先生辩解,他们在破产日之前曾在主要的房屋和West Axnoller Cottage之间交换居住,但他们在2014年底就已经搬进了West Axnoller Cottage,并依靠几个要素来证明该情况。其中,在一份日期为2014年11月的保险单上,West Axnoller Cottage被注明为他们的主要住所;他们在West Axnoller Cottage的地址进行了投票登记。

2015年初,他们的某些财产被从房子里搬到了West Axnoller Cottage;他们向破产员提供了West Axnoller Cottage作为他们的地址;各种朋友证明了他们在该小屋的家中拜访他们等等。

然而,法官称,从一个”合理的旁观者”的角度来看,发现每个要素都是缺乏的,尤其还有证据表明B先生夫妇在破产后还住在房产的大房子里。在破产员将房子卖给S公司后,由于S公司的掌管人Foster夫人是他们的好友,所以,他们在她的祝福下继续住在房子里,只是在房子另外被Chedington公司买下后才搬到West Axnoller Cottage里的。

在听证会结束时,法官依旧无法找到具体或令人信服的证据,证明该别墅曾是B先生夫妇的主要住所。

法官称:“他们确实在那里住了很长时间,特别是在活动旺季,房子被预订一空,但这不足以说服合理的旁观者。我们驳回了根据283A提出的申请。”

在此次判决中,法官还指出,虽然第283A条旨在防止破产员滥用其地位,并在(例如)简单地等待市场上涨后剥夺破产人的住房,但它的目的并不是为了保护破产人免受其债权人的利益追诉。

法官还指出,由于债权人的索赔可能超过所有其他利益,法院可能会根据《破产法》第335A条下令出售。因此,没有必要对”唯一或主要住所”的概念采取宽松或扩张的做法。

丽莎评论

按照往年的例子来看,通常来说,如果共有人无法从破产员处购买破产人的家庭份额,而破产员又威胁要向法院申请占有或出售令,破产人和/或共有人确实是可以借助法院对破产员的行为提出质疑的。质疑的理由有很多,大多包括:

破产人对家庭住宅没有任何实际利益;

破产人在家庭住宅中的份额小于破产员所称的份额

如果可变现权益低于1,000英镑,法院可以驳回出售房产的申请;

破产员的申请存在程序上的错误,或者破产员没有遵守关于向破产人、共有人和居住者发出通知的规定;

存在”特殊”情况:如果出售家庭住房,将对居住者产生重大不利影响。

破产员的申请是在三年的期限之外提出的。

破产人已申请废除、撤销或申请破产令。在实践中,法院更有可能暂停破产员的申请,以等待破产人挑战破产令的申请结果

有其他属于破产人的资产,这些资产在变现后将足以满足破产人的债务和费用。

那么,本案就是通过其中一个质疑理由“三年期限之外“来提出的申诉。本案的庭审结果可以给各位一个提醒:如果您需要以该论点进行诉讼,那么,向法官证明这套房产是”主要家庭住宅“很重要。

也就是说,您在找证据的时候,必须要合理客观,找到大家能够信服的理由。正如本案一样,如果您本身从来就没有住在房子里,怎么可以称之为主要的家庭住宅呢?

破产人的房屋通常是其财产中最有价值的资产,而且可能会出现与该财产有关的法律问题。这可能会对破产的结果产生重大影响。丽莎律师行房产律师以及诉讼律师可以就这一领域出现的问题提供建议和帮助。

好的,今天的文章就先到这里。如果您对英国房产法或者其他英国法律方面有任何疑问,都可以进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务方面的问题,也欢迎联系咨询丽莎会计行。

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