回顾过去约两年的时间里，由于受到新冠疫情的影响，在住宅租赁（Residential Rental）方面，许多房东为了想让房子更快租出去，或者说原本就有租客的房子为了留住租客，可能会选择自动降价或把房租打折，维持一定的房租收入，避免租客认为房租太贵想要搬走，或者房子空著租不出去的情况。
也因此，在疫情期间，房东们可能更不会去提“涨租”以免吓走租客。
不过，疫情也已经持续了两年的时间，英国政策和经济随著疫苗接种率的提高逐步恢复和开放。租房市场其实也随著经济的回温开始越发上涨。
这个时候，许多房东们可能会想说，是时候开始调涨房租，或者至少把原本降低/打折的价格，调回正常市价了。
首先，第一个问题：在“固定租期”内（Fixed Term），房东有权提“涨租”吗？
在英国，在私人住房租赁方面，一般房东或租房中介和租客之间，会签订具有固定时长的“短期保证租房协议”（Assured Shorthold Tenancy）。
Assured Shorthold Tenancy需要看租房合同上，列出的是多长的“租期”，这段租期的长度一般是一开始租客就跟房东协议好的，比如说是一年的时间。
这段租期（比如一年）就称为“Fixed Term”。当然啦，Fixed Term（固定时期）并不是仅限于一年，比较短的也有6个月，或者较长的至2年、3年等情况。
而房东能不能够在Fixed Term内提涨租，则必须看双方（房东和租客）签署的租约/租房协议里是怎么说的。
基本概念：如果双方的租约是AST（也就是“短期保证租房协议”），那么房东只有在符合以下情况时，才可能在Fixed Term（固定时期）内涨租：
双方的租约中，附有“Rent Review”（租金调整）条款；或者
租客同意房东调涨房租，或者租客虽然不想要调涨但却开始支付新的（调涨过后的）房租价钱（因为租客开始支付“新价钱”的行为会被视为“同意”）。
简单说，除非是当初签署租赁合同时，租约内就有清楚包含了“Rent Review”条款，否则除非租客同意，房东是不能随意在Fixed Term期间说要调涨房租的。
不过，一般Rent Review条款比较不会在只有6个月或一年的较短期租约里出现，Rent Review存在于至少两年以上的“较长期”租约中的情况一般比较常见。
这是因为，虽然就法律的角度来说，并没有强制规定私人住房租赁的Rent Review，可以多久做一次，也就是需要去看租约中的Rent Review条款是怎么写的，照上面写的来做；但是呢，就商业考量的角度来说，房东一般不会想在租约里面写说，每几个月就做一次Rent Review，因为如果真要这么操作的话，房子恐怕没有人敢租了。
所以说，关于Rent Review应该如何做，又该多久做一次，是需要去看租约里面的Rent Review条款是怎么写的（如果有的话）。
通常比较常见的是，如果在Fixed Term期间有Rent Review的话，会是一年一次，因为这个时间双方一般会认为比较合理（当然，如前所述，前提是双方的租约中，已经有涵盖Rent Review条款，允许房东能够提出涨租）。
换句话说，房东如果跟租客签了一个比较长期的租约，例如3年，但希望在这3年的“固定租期”内是能每年做Rent Review的话，就应该把相应条款给写清楚，双方都同意并签字过后，才能履行。
那如果房东可以涨租的话，又能涨多少？
有些人还有疑问，比如说房东在过去两年因为疫情的关系，都没有涨房租，那现在如果房东提要涨租的话，可以一次性调高很多吗？
简单的回答是——可以。不过这个“可以”，也不是说房东应该随心所欲的喊涨，爱调到哪调到哪；这个“调涨”的幅度一般是跟著市价走的（当然，房价何时调涨以及如何被调涨，Rent Review条款都是应该说明清楚的，比如Rent Review条款会指明租金应该每年跟著市场价值调涨…）。
这也就是为什么我们会说，房东可能一次性调高很多，那是因为过去两年因为疫情因素，房东可能一直都没涨、甚至还降价了，低于原来的房租市场价值，以至于房东现在想要把房租调涨回“市场价值”的话，对于租客来说可能就是一次性很大幅的调涨。
那若是租客不同意调涨，还能怎么做？
如果说，Rent Review条款写明应该跟著市价调涨房租，可是租客觉得房东狮子大开口，已经高过市价；或者说，认为房东的调涨是不合理，以致于双方意见无法达成一致的话，那么双方是可以找个公正的第三方，也就是一名中立的房租评估师（Chartered Surveyor），来对房租的市场价格进行评估。
房租评估师的费用一般是双方平摊的，比如说房东和租客各自负担一千镑的费用。
由于这名双方共同的房租评估师既不代表房东，也不代表租客，所以他或她所评估出来的结果应该是中立的，不会偏袒任何一方。
甚至，这样公正的第三方如果认为房东或租客中有任何一方的表现是不合理的，也可以要求不合理的那方给另一方承担相关费用。
除了双方共同的房租评估师，房东和租客也可以各自指派代表自己的房租评估师。
比如说，代表房东那方的房租评估师会向租客给出一个价格，这时租客也可以聘请一位代表自己的房租评估师来帮自己讲价。
然后双方各自的房租评估师就会代表各自那一方出来谈，最后谈成一个确定的房租涨幅（也就是新价格）。
不过，由于私人住房租赁一般不像商业租赁那样，牵涉租金金额较高，所以一般租金的涨幅在房东和租客一来一回的“讨价还价”过程中，就能获得解决。
因为对于双方来说，如果租金的金额不是太高，还得聘请房租评估师有些人可能会觉得不是很划算。
丽莎提醒：房东须注意租约自动变成周期性租期（Periodic Tenancy）
意思是说，例如房东原本和租客签下了两年的“固定租期”（Fixed Term），但由于房东定期收租，租客也都准时交租，所以房东也没想太多……
就这样，两年的时间过去了，已经超过了固定租期（Fixed Term），租客也都还住在里面，没有搬走，并且继续如常交著房租。。。
这时候，原本的“固定租期”租约，就自动变成了“周期性租期”（Periodic Tenancy）。
需要注意的是，一旦进入了“周期性租期”租约，即便房东在原来的“固定租期”租约中含有Rent Review条款，该条款也无法再适用。
在“周期性租期”中，如果房东想要涨租的话，就需要通过提出Section 13通知，才可以进行Rent Review了。
需要指出的是，根据Section 13的程序，房东最多每12个月（52周）才能发出一次Section 13通知（换言之，这代表在Periodic Tenancy期间，基本最多只能一年提出一次Rent Review）。
所以，如果房东希望可以有Rent Review条款的话，建议在租客原来的“固定租期”即将结束前，尽量提早和租客讨论是否要签署一份新的“固定租期”。
在新的“固定租期”中，房东还是需要把相关的Rent Review条款给注明清楚，之后才能根据该条款来进行Rent Review。
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