出售“主要住宅”，如何减免资本利得税？

不少莎粉应该知道，资本利得税（Capital Gains Tax）的存在，就是对于“资本商品”，例如是债券，房产或土地，在出售或交易时的“收益”所征收的税务。

比如说，您以5千英镑买了一幅画，后来画以2万5千英镑卖出。这意味着您获得了2万镑的收益。那么，您基本就要为这2万英镑的收益纳税。

对於房产买卖来说，如果当事人买入房产时的价钱（包括算入二手房的装修费），是低过之后出售的总价格（包括算入律师费和中介费）的话，那么当事人一般就需要缴交资本利得税。

简单的概念就是购房者通过这样一来一往，把房子买入之后卖出，从中可以“获利”的话，基本就会需要针对该“收益”来支付相应的资本利得税了。

不过，资本利得税主要只针对“购房出租”等投资房产。

也就是说，如果当事人的房产是被划为“主要住宅”（Principal Private Residence）的话（指当事人的唯一或主要自住房），一般来说可以不需要交资本利得税。

不过需要指出的是，对于有些“主要住宅”来说，在整体做为“主要住宅”的时间里，如果中间有部分时间并不是做为“主要住宅”，是要根据居住的具体时间来交一些资本利得税的。

以下丽莎就是要针对“主要住宅”资本利得税的“减免”（Relief）情况，来做进一步的说明。

→ 所以，什么情况可以“减免”？

如果符合“免交”资本利得税的话，称之为“全额减免”，税局的专有名词叫“Private Residence Relief”。

要适用“Private Residence Relief”，当事人需要符合以下情况：

您有一套住房，并且这套房产在您持有期间，您一直住在里面，并且做为您的主要住宅/主要居住地

持有并居住期间，您从未将该房产“出租”出去（不包括当事人自己住在里面，但收“房客”（Lodger）的情况）

您没有将住房中的任一空间，用于“专用”商业用途的情况（如果是暂时将一部份空间，例如其中一间房间，当做临时或偶然的办公空间的话，是不算在内的，也就是允许的）

整套或整栋房屋的所有地面面积相加，少于5,000平方米

当事人买房的目的，并不是（单纯）为了（因此）获利

根据税局文件，如果当事人能够符合以上所有条件，在卖掉/转手房产的时候，基本就会自动获得“全额减免”，也就是不需要支付任何资本利得税。

对于能够“自动减免”的情况，当事人一般不需要为此特别做些什么，也就是不用额外再去申请减免，可以自动适用。

不过，如果当事人只适用部份减免的话，比如说符合上述列出条件的一项，但不是全部符合的话；那么当事人需要在CGT（资本利得税）的税收申报中（Capital Gains Tax summary）列明。

也就是说，当事人仍然需要去做申报，只是可以在申报中申请部份减免。

适用2019-20税年（2019年4月6日至2020年4月5日）的申报表，可以点此查看：https://www.gov.uk/government/publications/self-assessment-capital-gains-summary-sa108

如果无法确定自己是否符合“全额减免”，可以通过税局的线上系统查询：https://www.gov.uk/tax-relief-selling-home

当然，您也可以尽早联系专业税务师进一步咨询。

丽莎税务提醒：夫妻或民事伴侣在计算CGT的时候，只能有一处共同的“主要住宅”（Main Home，Principal Private Residence）；不可以是两个人就使用两套不同的房产来当做“主要住宅”，借此“多”豁免资本利得税。

→ 一般情况来说，以“个人名义”购买住宅房产，资本利得税如何计算？

一般来说，资本利得税的税率是取决於当事人的个人所得税税率（Income Tax Rate），一般是18%或28%的：

1) 如果当事人每年交的个人所得税的税率是20%：对应的资本利得税税率就是18%

2) 如果当事人每年交的个人所得税的税率是40%：那么针对房产增值部分要交28%的税（也就是资本利得税的税率）

在2020年4月之后，英国税局已经把资本利得税的免税额度上调到了12,300镑。

也就是说，如果在卖出房产时，当事人赚取的利润是低於12,300镑的话，他/她基本上是不必缴交资本利得税的（即便当事人并不符合上面提到过的“Private Residence Relief”）。

另外，资本利得税征收的，是总收益中超过“免税额”的部份，也就是超过12,300镑的部份，来计算缴纳CGT。

而且，当事人也可以通过扣除有关该物业所产生的花费，来减少“应税资本利得”数额，从而达到减少税款的目的。

这些花费可以包括买卖房产过程中产生的律师费，中介费，房产扩建等的费用。

还有一点值得指出的是：假如您将资产赠与或出售给您的合法配偶或民事伴侣，则不需要缴纳资本利得税，除非你们分居了而且在该纳税年度没有住在一起，或者您的赠与或出售完全是出自于另一方做生意的目的，让另一方转卖获利。

→ 如果您的配偶是在之后转手房产？

虽然原来不是盈利的目的，但以后如果当事人的配偶转售了该资产，他们（指配偶）也需要为届时的收益缴税。

不过，配偶的收益将根据当事人最初购买该资产的价格与配偶处置该资产时的“价值差异”来计算。

比如，丽莎在2005年以10万镑购买了一套房产。她在2010年的时候将该房产转给了自己的伴侣。当时的市场价值是22万镑。

之后，她的伴侣在2019年出售了这套房产，价格是30万镑。

那么，丽莎伴侣的“资本利得”就是20万镑（30万镑减去10万镑），而不是8万镑（30万镑减去22万镑）。

→ 有关“非英国居民”？

自2015年4月6日起，如果当事人是非英国居民（Non-UK Residents），无论当事人是否需要交资本利得税，都必须向英国税局（HMRC）报告，当事人销售或处置的英国房产或土地，并且要在交易完成（the date of conveyance）的30天内完成。

同时，当事人不能再通过“自我评估申报”来“推迟缴纳”资本利得税，任何欠税都必须在30天的”申报和支付期”内支付（这包括处置住宅物业，非住宅物业和间接处置）。

如果业主没有在“30天”的时限内申报“收益”，可能会被处以延迟申报的罚款；如果没有在同样的时限内缴税，可能会被处以延迟缴税的罚款，并被处以延迟缴税的“利息”。

→ 最后，丽莎税务针对“出售主要住宅”的资本利得税减免，统整出一份技术性问答，希望对于莎粉们了解这方面问题更有帮助：

莎粉问：请问你们说的这个PPR资本利得税（CGT）减免是指？

丽莎答：PPR指的是Principal Private Residence，就是“主要私人住宅”的意思。按照英国资本利得税税法的相关规定，个人在出售“主要私人住宅”的时候，如果该房产是出售人的主要私人居住地，可以按照实际情况申请减扣或者免去房产增值对应的资本利得税。

莎粉问：能不能举个例子说明？

丽莎答：比如说丽莎在2016年1月买了一套住房，在购买后一直都是用作自己的住房，自己一直在该房产内居住；在2021年1月的时候，房产有增值80千。如果丽莎出售这套住房，对于增值80千的部分，是可以免掉资本利得税的。

莎粉问：这个需要单独申请吗？

丽莎答：如果您满足PPR减免的所有条件，不需要缴纳CGT的话，不需要单独申请，自动适用。如果您只能申请部分PPR减免的话，是需要在CGT的税收申报中列明的。

莎粉问：请问英国海外的房东如果在英国购买的有住宅，在卖掉的时候如果有资本利得，可以申请这个PPR减免吗？

丽莎答：对于绝大多数的英国海外房东来说，购买英国住宅主要是投资做租金收益用途，一般是不适用的。

莎粉问：如果我自己有注册公司，公司的注册地址用的我自己的住房，会受影响吗？

丽莎答：这个要看具体情况的。如果只是用作公司注册地址做通信使用，您没有专门安排或者限制房产的某部分只做经营用途（Exclusively for Business Purposes），一般来说不至于受影响的。

莎粉问：如果我卖房的时候房子贬值了，损失可以抵扣我的其他资本利得吗？

丽莎答：对于PPR减免来说，如果您出售的时候产生了损失，是不可以抵扣您的其它资本利得的。

莎粉问：如果我一开始在房子A住，后来我又买了一套新房B用来居住，两个房子卖的时候都可以申请PPR减免吗？

丽莎答：简单来说是不可以的。您需要在您的房产组合发生变化的时候指定其中一套房产为主要居住地；比如说指定B为主要居住地的话，A的对应期间除了某些规定的特别时间外，就不能作为您的主要居住地了。这就意味着，如果后期卖掉A的话，只能申请一部分的PPR减免，是有可能交CGT资本利得税的。

莎粉问：怎么指定呢？

丽莎答：您应该在您的房产组合有变化之日起两年内做指定。以上为例，如果您有了B房产，您应该在两年以内指定A或者B作为您的主要居住地。如果您不指定的话，HMRC将按照事实认定。指定的时候您可以写信给HMRC告诉他们您的决定。

莎粉问：如果我房子有出租呢？

丽莎答：不管您是出租了一部分或者整个房子都出租出去，您一般是可以申请Letting Relief的，Letting Relief也会降低您的资本利得税。

莎粉问：这个Letting Relief怎么计算呢？

丽莎答：按照目前的标准，如果您有出租您的PPR，对应的Letting Relief减免是以下3个数字中最低的数额：1) 可以享受的PPR减免；2) 4万镑；3) 出租期间的增值部分。

莎粉问：可不可以举例说明？

丽莎答：比如说，丽莎在2007年1月买了住房A，一直居住到2013年1月，然后出租到2016年1月，随后房子空置，直到2020年1月出售。出售的时候有增值200千英镑。

这样的话，1) 可以享受的PPR减免约为：（6年＋Final Period的1.5年 = 7.5年）/13年 x 200千英镑 = 115千英镑；2) 出租期间的增值部分约为3年/13年 x 200千英镑 = 46千英镑。

这样的话按照以上，丽莎可以享受的Letting Relief为以上介绍中，3者的最低数额40千，也就是4万英镑。

莎粉问：请问什么是Final Period？

丽莎答：简单来说，Final Period指的是：只要是您的PPR，在拥有期间的最后18个月内，不管房子的用途是什么，最后的18个月也就是1.5年，都是可以享受PPR的资本利得税减免的。

莎粉问：如果我买了住房后，因为工作的关系，长期驻外，房子基本没有住，可以申请PPR减免吗？

丽莎答：可以的。如果您因为工作关系被派驻英国海外，这个时间段都是可以申请PPR减免的。

莎粉问：如果我因为其它原因有一段时间没有在家住，比如说我在欧洲或者东南亚长期旅行呢？

丽莎答：一般来讲，在您离开之前和回来之后，只要这个房子是您的PPR，那么不管因为什么原因，离开的时间总共不超过3年的话，属于Qualifying Period of Absence，仍然是可以享受PPR税收减免的。

莎粉问：如果超过3年的话呢？

丽莎答：如果超过3年的话，超出的部分是有可能享受不了PPR的。

莎粉问：这个PPR减免只能个人申请，公司可以申请吗？

丽莎答：不可以的。

以上就是今天的文章，希望对于莎粉们了解资本利得税和“主要住宅”减免方面有所帮助。

如果觉得丽莎的文章不错，请不要吝于点赞和转发－让我们有动力写出更多免费实用文章！

如果您对文章内容或者英国税务的其他方面有更多疑问，可以进一步联系咨询丽莎会计行。

其他英国法律方面的问题，也可以咨询丽莎律师行。

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者想要了解如何使用丽莎APP，莎粉们可点击这里 ↓

《您的掌上律师行：如何使用丽莎APP？》

丽莎以简易图表，一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

您和我们只有一键之隔。委托我们，您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉，您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说，我们做！委托丽莎，从来没有如此简单过！

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者有其他法律问题，都可以直接联系丽莎律师行（www.lisaslaw.co.uk），或者通过我们旗下官网和《丽莎知道》微信公众号（UK-LISA），官方微博（www.weibo.com/lisaslaw）咨询丽莎。

丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk

联络电话：020 7928 0276

联络微信号：lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：