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共有房东无证经营HMO租赁房被判犯罪,谁该赔得更多?

在英国投资房产做租赁,很多人采取合股的方式。在这样的情况下,可能就会出现一个情况,俩人合作买房,房东A专门负责管理房产,B没有参与其中。由于A的责任,房子忘上执照并且犯法了,房产控制人将要面临处罚。

法院该怎么判?假如俩人并不属于共同犯罪,罚金出来的时候,两位房东该如何合理分配?

最近,英国高等法院宣判的关于HMO案子《Gilland another v Royal Borough of Greenwich》,该案件的审判在原法律的基础上又给出了新的指导:法院允许对两个或更多的共有业主中的每个人进行单独的经济处罚。

故事背景

G先生和J先生是亲兄弟,2017年3月,俩人从父母那里继承了一套房产。这是一套小型的排屋,位于伦敦格林威治区康位路68号。自从父亲购买这一套房子后,一直把它用来做租赁房,整栋房子多年来一直出租给P先生。

自两兄弟从父亲那里接过房产后,他们就根据父亲的租约继续把房子出租给P先生。

然而,没想到,他们却遇上了倒霉事。

据法院资料显示,P先生与他们父亲签署的租约规定,该房产是禁止转租的。然而,P先生却根本没有住在该物业里,而是将这一套房子转租给了五个老人,他们共用该房产的厨房和浴室等公共设施。

据说,P先生需要向房东G先生和J先生支付每月1400英镑的租金。接下来,他向分租人分收取总额1800英镑的租金,从中赚取400英镑的收入。

按照《2004年住房法》第254至259条对“HMO多人居住房”的定义,如房产有五个或更多的住户,并作为两个或更多的家庭居住,房产控制人(通常指房产业主或房东)必须要申请一个强制性的“HMO许可证”。

同时,根据当地管理局的相关规定,这一套房产的地理位置也属于额外许可计划区域——”additional licensing scheme“。也就是说,不管适用于哪一项规定,房产控制人都必须在出租前为该租赁房申请HMO许可证。

遗憾的是,这一套房子并没有该证件。

多人房屋却没有申请HMO证

那么,根据《2004年住房法》第72(1)条规定,如果”控制”HMO房产的业主没有按照要求获得许可的话,是一种犯罪行为,当地管理部门可处以最高30,000英镑的民事经济处罚。

就在G先生俩兄弟继承房产没多几年,当地规划部门发现了该套房产属于“无证经营”的情况后,立刻对该房产的业主施加了经济处罚。由于该房产有着两个共同持有人,一级法院分别对两位房东进行单独的经济处罚,一人判处1万英镑的罚款。

法院并没有告知兄弟俩是否对P先生的分租行为知不知情。丽莎猜测,这一套房产已经对外出租好几年了,房东不可能处于不知情的状态,除非房东从来没有去过房产进行检查。然而,这不是一个可说服法官的理由。

另外,正如丽莎在旧文中多次提到,只要业主签了租约以及收取租金,就属于租赁房的控制人了。在这样的情况下,房客私下转租房产属于违约行为,您必须要立刻做出行动,对其进行法律上的追究。要不然,作为大房东,您也需要为转租所涉及的一系列违法行为负责的。

然而,G先生这俩兄弟还是向法院提出上诉。从资料上看,他们想找另外的突破口来进行反驳,以脱离罪行。

根据《2004年法案》第263条的相关解释,房产的“控制人”指的是获得房产固定租金的人,而”固定租金”是指不低于该房产全部年净值三分之二的租金。

那么,根据本案的证据,G先生和兄弟是平分该房产的,按照每月1400英镑的租金来算的话,每人每月的收入才有700英镑,这还不到房产全部价值的三分之二。因此,G先生提出,他们两人都没有收到足以谈得上“控制人”的租金,他们都不属于掌握控制权的人。

最重要的是,他们辩驳,如果法院依旧认为他们是HMO共同控制人的话,根据相关法律原则,当地规划局应该判处一次性罚款,不应该对每人单独受罚。丽莎估计,这位G先生心里可能是这么想的,即便法官最终非要处罚他们,一家人有一个被处罚就行了,现在两个都有了犯罪记录了,那不好办。

法官怎么判?

很快,法院就驳回了该上诉,并维持一级法院的审判结果。

高级法院认为,G先生以及哥哥给出的上诉理由完全不合理。证据很清晰地表明,两位上诉人属于该套房产的共同持有人,并且共同收取租金。根据该法第72(1)条,每个人都有罪。此外,法律允许当地政府对每个联合业主进行单独的经济处罚,因为每个业主都基于相同的行为犯下了相关的住房罪行。

在处理此案的时候,法院是这么分析的:

第一,两位上诉人是否属于该HMO房子有控制权的人?

法院认为,整个建筑物的共同业主有权获得建筑物的全部租金,由于他们持有共同利益的这个条件,促使他们中的每一个人只有权获得总租金的一部分。因此,每个人所获得的资金数额有没有达到法律规定的“年净值三分之二的租金”的结论并不重要。根据《2004年住房法》第263条规定,两位上诉人都是有权收取HMO租金的人,都是对HMO拥有控制权的人。

第二,确定两位上诉人都属于HMO房产的控制人后,他们是共同承担单一的经济处罚,还是分别进行处罚呢?

G先生认为,联合房东应共同承担单一的经济处罚,第一法院分别对俩人施加处罚是错误的。然而,上级法院的大法官则认为:

“如果两个或更多的联合房东基于相同的行为犯下相关的住房罪行,对每个人进行单独的经济处罚是允许的。当一级法院在审判该案件的时候,它没有区分上诉人以及相关人数,而是注重责任,每一位控制人都必须对HMO未获许可这一事实负有同等责任。

但重要的是,我们认为,当地管理部门对每个联合房东的处罚反映了他或她的责任程度,地方政府或一级法院应单独考虑每个人的行为,对其进行处罚。这是公平合理的。”

丽莎观点:每位房东的责任都应该被单独被评估

该案子可以给我们两个方面的启示,第一,它再次给各位业主敲响警钟,作为业主必须要严格遵守法律规定——即便您在不知情的情况被转租了。

丽莎强烈建议各位房东,只要您的房产符合HMO多人居住的要求,就必须按照规则申请HMO执照。此外,如果您的租约只签署给一个人的话,您也有责任对租客进行审查以及到房产定期检查,看看您的租客是否有分租的行为。

同时,您在签署租约的时候,最好能够规定不能转租的情况,以保障您的租客不会在房子里做任何对您有害的行为。一旦您发现您的租客将房产出租给多人了,您有两个选择:第一,房东有权对第一租客立刻采取法律行动;同时,立刻向政府部门申请HMO多人许可。

第二,每个房东的责任、行为和情况都应给被单独评估,单独受罚。

该案子的审判方法无疑给未来的案子提供新的指导方向。也就是说,接下来,各地地方规划管理局或一级法院对于违反HMO许可行为都会按照同样的方法来处理:在HMO违规的情况下,如果可以证明多个联合业主共同或分别实施了违规行为,审判员有权要求两个或更多的联合房东分别进行经济赔偿。

丽莎认为,这样的逻辑是公平的,还能避免许多潜在问题,对不少投资者来说未免是一件好事。

为什么这么说呢?

丽莎从另外一个角度和大家讲讲。打个比方,丽莎和朋友A共同在英国投资一套房产,然而,丽莎长期在中国,房产主要由A来打理,丽莎从来没有参与任何房产租赁的事情——当然,A拿到的收益自然也比较多。在这样的一个情况下,A把房产租给了多人,却没有为房产申请HMO执照,最终被相关部门处罚了。

如果法院按照统一的经济处罚规则来进行,让丽莎和A共同赔偿2万英镑,那显然对一个从未参与的人来说是不公平的。哪怕私下谈判,也很难谈判谁该负责多少金额的赔偿。

同样,如果该房产处于两位联合业主,其中一个房东曾经有过住房犯罪记录,而另外一个业主从未有过前科,假如他们得统一分享统一经济处罚的话,对于后者来说也是不公平的(法院一般对这类人——有犯罪记录并继续犯罪的人施加更严厉的惩罚)。

好了,本期《丽莎说案》就到这里。我们下一期再见。

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