在英国投资房产做租赁，很多人采取合股的方式。在这样的情况下，可能就会出现一个情况，俩人合作买房，房东A专门负责管理房产，B没有参与其中。由于A的责任，房子忘上执照并且犯法了，房产控制人将要面临处罚。
法院该怎么判？假如俩人并不属于共同犯罪，罚金出来的时候，两位房东该如何合理分配？
最近，英国高等法院宣判的关于HMO案子《Gilland another v Royal Borough of Greenwich》，该案件的审判在原法律的基础上又给出了新的指导：法院允许对两个或更多的共有业主中的每个人进行单独的经济处罚。
故事背景
G先生和J先生是亲兄弟，2017年3月，俩人从父母那里继承了一套房产。这是一套小型的排屋，位于伦敦格林威治区康位路68号。自从父亲购买这一套房子后，一直把它用来做租赁房，整栋房子多年来一直出租给P先生。
自两兄弟从父亲那里接过房产后，他们就根据父亲的租约继续把房子出租给P先生。
然而，没想到，他们却遇上了倒霉事。
据法院资料显示，P先生与他们父亲签署的租约规定，该房产是禁止转租的。然而，P先生却根本没有住在该物业里，而是将这一套房子转租给了五个老人，他们共用该房产的厨房和浴室等公共设施。
据说，P先生需要向房东G先生和J先生支付每月1400英镑的租金。接下来，他向分租人分收取总额1800英镑的租金，从中赚取400英镑的收入。
按照《2004年住房法》第254至259条对“HMO多人居住房”的定义，如房产有五个或更多的住户，并作为两个或更多的家庭居住，房产控制人（通常指房产业主或房东）必须要申请一个强制性的“HMO许可证”。
同时，根据当地管理局的相关规定，这一套房产的地理位置也属于额外许可计划区域——”additional licensing scheme“。也就是说，不管适用于哪一项规定，房产控制人都必须在出租前为该租赁房申请HMO许可证。
遗憾的是，这一套房子并没有该证件。
多人房屋却没有申请HMO证
那么，根据《2004年住房法》第72(1)条规定，如果”控制”HMO房产的业主没有按照要求获得许可的话，是一种犯罪行为，当地管理部门可处以最高30,000英镑的民事经济处罚。
就在G先生俩兄弟继承房产没多几年，当地规划部门发现了该套房产属于“无证经营”的情况后，立刻对该房产的业主施加了经济处罚。由于该房产有着两个共同持有人，一级法院分别对两位房东进行单独的经济处罚，一人判处1万英镑的罚款。
法院并没有告知兄弟俩是否对P先生的分租行为知不知情。丽莎猜测，这一套房产已经对外出租好几年了，房东不可能处于不知情的状态，除非房东从来没有去过房产进行检查。然而，这不是一个可说服法官的理由。
另外，正如丽莎在旧文中多次提到，只要业主签了租约以及收取租金，就属于租赁房的控制人了。在这样的情况下，房客私下转租房产属于违约行为，您必须要立刻做出行动，对其进行法律上的追究。要不然，作为大房东，您也需要为转租所涉及的一系列违法行为负责的。
然而，G先生这俩兄弟还是向法院提出上诉。从资料上看，他们想找另外的突破口来进行反驳，以脱离罪行。
根据《2004年法案》第263条的相关解释，房产的“控制人”指的是获得房产固定租金的人，而”固定租金”是指不低于该房产全部年净值三分之二的租金。
那么，根据本案的证据，G先生和兄弟是平分该房产的，按照每月1400英镑的租金来算的话，每人每月的收入才有700英镑，这还不到房产全部价值的三分之二。因此，G先生提出，他们两人都没有收到足以谈得上“控制人”的租金，他们都不属于掌握控制权的人。
最重要的是，他们辩驳，如果法院依旧认为他们是HMO共同控制人的话，根据相关法律原则，当地规划局应该判处一次性罚款，不应该对每人单独受罚。丽莎估计，这位G先生心里可能是这么想的，即便法官最终非要处罚他们，一家人有一个被处罚就行了，现在两个都有了犯罪记录了，那不好办。
法官怎么判？
很快，法院就驳回了该上诉，并维持一级法院的审判结果。
高级法院认为，G先生以及哥哥给出的上诉理由完全不合理。证据很清晰地表明，两位上诉人属于该套房产的共同持有人，并且共同收取租金。根据该法第72（1）条，每个人都有罪。此外，法律允许当地政府对每个联合业主进行单独的经济处罚，因为每个业主都基于相同的行为犯下了相关的住房罪行。
在处理此案的时候，法院是这么分析的：
第一，两位上诉人是否属于该HMO房子有控制权的人？
法院认为，整个建筑物的共同业主有权获得建筑物的全部租金，由于他们持有共同利益的这个条件，促使他们中的每一个人只有权获得总租金的一部分。因此，每个人所获得的资金数额有没有达到法律规定的“年净值三分之二的租金”的结论并不重要。根据《2004年住房法》第263条规定，两位上诉人都是有权收取HMO租金的人，都是对HMO拥有控制权的人。
第二，确定两位上诉人都属于HMO房产的控制人后，他们是共同承担单一的经济处罚，还是分别进行处罚呢？
G先生认为，联合房东应共同承担单一的经济处罚，第一法院分别对俩人施加处罚是错误的。然而，上级法院的大法官则认为：
“如果两个或更多的联合房东基于相同的行为犯下相关的住房罪行，对每个人进行单独的经济处罚是允许的。当一级法院在审判该案件的时候，它没有区分上诉人以及相关人数，而是注重责任，每一位控制人都必须对HMO未获许可这一事实负有同等责任。
但重要的是，我们认为，当地管理部门对每个联合房东的处罚反映了他或她的责任程度，地方政府或一级法院应单独考虑每个人的行为，对其进行处罚。这是公平合理的。”
丽莎观点：每位房东的责任都应该被单独被评估
该案子可以给我们两个方面的启示，第一，它再次给各位业主敲响警钟，作为业主必须要严格遵守法律规定——即便您在不知情的情况被转租了。
丽莎强烈建议各位房东，只要您的房产符合HMO多人居住的要求，就必须按照规则申请HMO执照。此外，如果您的租约只签署给一个人的话，您也有责任对租客进行审查以及到房产定期检查，看看您的租客是否有分租的行为。
同时，您在签署租约的时候，最好能够规定不能转租的情况，以保障您的租客不会在房子里做任何对您有害的行为。一旦您发现您的租客将房产出租给多人了，您有两个选择：第一，房东有权对第一租客立刻采取法律行动；同时，立刻向政府部门申请HMO多人许可。
第二，每个房东的责任、行为和情况都应给被单独评估，单独受罚。
该案子的审判方法无疑给未来的案子提供新的指导方向。也就是说，接下来，各地地方规划管理局或一级法院对于违反HMO许可行为都会按照同样的方法来处理：在HMO违规的情况下，如果可以证明多个联合业主共同或分别实施了违规行为，审判员有权要求两个或更多的联合房东分别进行经济赔偿。
丽莎认为，这样的逻辑是公平的，还能避免许多潜在问题，对不少投资者来说未免是一件好事。
为什么这么说呢？
丽莎从另外一个角度和大家讲讲。打个比方，丽莎和朋友A共同在英国投资一套房产，然而，丽莎长期在中国，房产主要由A来打理，丽莎从来没有参与任何房产租赁的事情——当然，A拿到的收益自然也比较多。在这样的一个情况下，A把房产租给了多人，却没有为房产申请HMO执照，最终被相关部门处罚了。
如果法院按照统一的经济处罚规则来进行，让丽莎和A共同赔偿2万英镑，那显然对一个从未参与的人来说是不公平的。哪怕私下谈判，也很难谈判谁该负责多少金额的赔偿。
同样，如果该房产处于两位联合业主，其中一个房东曾经有过住房犯罪记录，而另外一个业主从未有过前科，假如他们得统一分享统一经济处罚的话，对于后者来说也是不公平的（法院一般对这类人——有犯罪记录并继续犯罪的人施加更严厉的惩罚）。
好了，本期《丽莎说案》就到这里。我们下一期再见。
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