又到了一周尾声,想到好久没有和大家分享“莎粉来信”了——今天藉著一则新的莎粉来信来和大家聊聊有关住进和朋友一起买的“共有房产”后的衍生问题。
即将分享的案例,当事人是在2018年的5月,和一个朋友一起买下了一套房产;并且,双方一起搬进了这套房子同住。
当初买房的时候,由于莎粉的朋友出比较多的首付,所以虽然两人承担的房贷是平等的(平均分摊),但俩人当初就讲好,朋友可拿房子的56%,而莎粉则是拿44%的股份,并且这也清楚写进了双方事先拟定且签署好的”信托契约“(Deed of Trust)中。
后来,双方在房子里居住一段时间后,决定要对共用的浴室进行翻新。
莎粉和朋友讨论过后,同意说由莎粉来全额支付浴室翻新的费用,但条件是莎粉可以因此拿到更多的房产份额(相对的朋友的股份就会相应减少一些)。
但虽然说是这么说了,并且浴室的翻新工程已经完成、莎粉也支付了全额费用;现在双方却因为如何调整双方的“份额“而无法达成共识。
莎粉于是想问,就法律的角度来说,能不能为他们这种情况,提出”如何重新分配“房产股份的建议?
丽莎答复:
针对莎粉的问题,其实就该房产价值(的前后变化)来看,坦白说,单纯仅靠装修/翻新房子里的一间浴室,恐怕很难因此带来对于房子产权结构(双方份额)的改变。
这是因为,把浴室给翻新了,基本也不会增加这套房产的空间(不会使空间更大、更多空间可用)。
而从市场价值来看,一般会认为是——更多居住空间,更有价值。
所以说,如果今天莎粉出钱装修的不是一间浴室,而是扩建(Extension)或者把房产改装成Loft(双层阁楼),创造出更多/额外的居住空间,那就可能因此增加该房产的市场价值。
换言之,单纯仅是翻新一间浴室或者一套厨房,基本很难因此使得房产的市场价值获得提升;但当然,通过这样的翻新,或多或少能够增加房产的”可售性“(也就是变得”更好卖“一些),并因此使得想要卖房的时候,更容易达到“Full Asking Price”(也就是以卖家开出的”要价“来售出)。
不过这也不是说,莎粉对于该套房产的”贡献“就只能打水漂了。莎粉既然出了钱,那就对于他们双方共有的房产,还是有所贡献(Contribution)的。
所以,身为律师的角度,虽然很难在双方的”具体份额“上应该如何划分来给出实际的比例,但我们可以提醒莎粉的是,如果想要做出更改的话,是需要将双方目前的”Fixed“ Deed of Trust(”固定“信托契约)给撤销,并拟定一份(新的)”Floating“ Deed of Trust(”浮动“信托契约)来予以取代的。
所谓的”Floating Deed of Trust“(浮动信托契约)又可以被称之为”Commensurate Share Deed“(相称股份契约),简单解释就是这样的”契约“允许共同持有房产的双方(Joint Owners),可以依据双方对于该房产的”贡献“而改变各自的”受益“(Beneficial Interest),也就是说可以改变双方持有的”股份“份额。
一般来说,通过”Floating Deed of Trust“(”浮动“信托契约),双方的”受益“(Beneficial Interest)可以随著各自对于以下的”贡献“而有变化:
各自负担多少比例的房子首付(以及现有的股份比例);
各自在买房的其他费用上(如印花税)、律师费上,各自负担多少;
各自在房子维修、翻新上的贡献为何;
各自对于房贷偿还的支付比例。
和”Fixed“ Deed of Trust(”固定“信托契约)不同的是,”固定信托契约“不会随著一方搬离了共同持有的房产,甚至停止偿还房贷而有所变化;而”浮动信托契约“则可允许任一方/双方通过承担或做出更多的”贡献“(如上面所列),获得更多的”受益“(Beneficial Interest)。
这样的”受益“变化,也能在之后双方把房产给卖出或出租时,被体现出来(例如一方因增加”贡献“而增加”获益“)。
→ 那么一般在”Floating Deed of Trust“中,可以包含哪些内容?
所有”共同持有“房产的合法持有人/受益人姓名;
双方/多方同意的”浮动公式“,就是说对于各自的”贡献“可以换得多少”受益“的计算公式;
如果将房产出租的话,如何划分/分得租金收入;
双方/多方对于房产维修、维持的责任和义务为何;
列名对于房产所需开支的各自贡献;
如果(之后)一方要买下另一方(更多)股份的话,应该如何操作;
之后如果想要把该房产给出售,相关程序为何;以及其他共同持有人,是否应有”优先购买权“等。
总的来说,其实和任何其他的契约一样,浮动信托契约(Floating Deed of Trust)的根本,也还是应该反映当事双方(或多方)的具体需求。
也就是,这份“契约”应该依照双方(或者多方)各自的需求来写,并没有一个统一的规定说,内容一定要包含哪些、又或者不要包含哪些。
重要的是,当事人各自都能同意,并且尽量涵盖周全,能够符合当事人各自所需要的内容,尽量避免未来遭遇某些情况时,可能会有的疑虑甚至纠纷,大家能有个明确的依据即可。
最后当然,在拟定“浮动信托契约”的时候,如果任一方有任何需求,都应该提出来,并且尽量详细地针对未来可能面临的情况,都列明在契约的内容当中——这样的话,一旦未来发生了什么情况,就能对照契约上的规定来做处理。
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