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共同买房:双方投入首付比例悬殊,如何确保“公平”?

时间过得很快,又到了周五。今天丽莎给大家分享一封新的莎粉来信。

这位莎粉目前有一个稳定交往的男友,最近在讨论要一起买下一套房子。

莎粉和男友没有同居,也尚未有结婚的打算。两个人过去没有买过或拥有过任何一套房产,属于首次购房;这次如果一起买房的话,会一起支付房子的首付和共同偿还之后的贷款。

不过,令莎粉困扰的是,男友想要买的房子价格偏高,不太属于莎粉能够负担得起的范围。

男友的薪资已经超过莎粉的两倍,而且看起来明年初还会再加薪。所以对男友来说,要拿出一定的首付款相比起莎粉要容易得多。

而且,男友的父母也答应要资助他一些。所以总共的话,他俩相加大概能拿出共12万英镑的首付款;这其中,莎粉只能拿出最多约2万镑。

莎粉说,男友看上的这套房,要价740,000镑。即便莎粉觉得难以负担,男友还是挺坚持,因为男友就想买在比较精华的地段。

莎粉对于住在贵的地段并没有特别的需求或偏好,对她来说,她其实觉得没有必要第一次买房,就得买超出负荷那么多的房子。

可是因为男友一直坚持想要居住的地点,在这方面使得莎粉并没有太多的选择(即便是买同地段的其他房子,价格也基本差不多)。

男友建议,既然要共同买房,双方应该事先立好并签署相关文件,明确表达如果未来需要把房子卖掉的话,男友是应该拿到更多的份额的。

(男友的意思是说,买房时他出更多钱,所以未来是必须确保如果分开了,他也能够拿回相应比例的(更多)份额。)

男友还说,由于他在首付拿出更多的缘故;未来偿还房贷的部份,应该换成莎粉支付更多,这样双方才能”平衡“回来。

莎粉说,她能理解男友是想要保障自己,毕竟双方没有结婚、也尚不打算结婚。只不过莎粉想知道,如果立下男友所说的依据,对于莎粉来说代表著什么?往后会不会对于她特别不利?

莎粉认为,毕竟不论她的经济条件为何、是否拿不出(像男友)那样那么多比例,但毕竟这也是她辛苦工作存下的,她也是需要保证,未来万一双方分开了,她的支付也不至于落得一无所有。

莎粉想知道,有没有相对”更为公平“的办法?

丽莎回复:

首先,对于莎粉是否应该要和男友合买房子,毕竟最终是莎粉自己必须去认真思考的个人选择,丽莎很难给予评论。

但男友所说的——提前立下一份文件,这件事情倒是没有不对。只不过,莎粉需要知道的是,提前立下文件并不单纯只是为了保护男友,同样地莎粉也能用来保护自己。

在这里所指的”合法文件“,一般是指“Deed of Trust”(也就是“信托契约”,英文也还可以称之为“Declaration of Trust”)。

所谓”信托契约“,指的是用来规范双方的责任,以及需要遵守的公约。如果双方(或多方)要一起买房,并且买了之后还打算一起居住在共同购买的新房里,双方应该考虑事先签署一份”信托契约”。

”信托契约“的存在有那么些类似于婚前协议,就是在双方“进入一段关系前”(其实也就是共同买房前),先表明清楚双方的权利和义务,以及未来面对不同情况下(比如说要分开了、想要把房子卖了等等…)应该要如何处理和做出相关处置。

以长远来说,事先拟定并签署好一份”信托契约“,也可以减少双方未来起冲突的机会。因为白纸黑字,大家就照契约所写的走。

值得一提的是,这份”合约“并不只是像男友告诉莎粉的那样,需要写明双方未来分开的话,男友应该拿回多少比例;这同时,也应该包含莎粉届时能够拿到多少比例。

简单来说,在一份”信托契约“上,双方可以写明:

1) 双方各自负担多少比例的房子首付;

2) 双方各自在买房的其他费用上、律师费上各自需要负担多少;

3) 双方每个月偿还贷款,各自需要支付多少;

4) 双方在房子的维持、维修费用上、管理费用上,以及平常房子的Bills,比如说水电煤气、地税上,各自要负担多少;

5) 双方在房子的保险费用上,各自要负担多少;

6) 双方共同居住在这套房子里,有没有哪些房屋守则,例如:是否可以让各自的另一半过来一起住,如果要一起住的话,需要多支付哪些费用等等;又或者是说,有没有哪些行为是绝对不能被接受的,双方都不能做的…

7) 家里的家具、装潢等各自支出的比例是多少,所有共享的东西,各自负担的比例为何;

8) 如果一方想把房子卖了,或者一方去世了等等,应该要怎么办。

需要特别说明的是:这份“契约”应该依照双方(或者多方)各自的需求来写,并没有一个统一的规定说,内容一定要包含哪些、又或者不要包含哪些。只要当事人各自都能同意,并且尽量涵盖周全就可以了。

当然了,在拟定“信托契约”的时候,如果任一方有任何需求,都应该提出来,并且尽量详细地针对未来可能面临的情况,都列明在契约的内容当中,这样双方在未来都有很清楚的依据。

一旦发生了什么情况,就能对照契约上的规定来做处理。

除了“信托契约”(Deed of Trust),莎粉还需要知道的是,男友对于”莎粉必须支付更多房贷“的说法不一定正确。

事实上,如果说男友拿出10万英镑,而莎粉拿出2万镑首付;剩馀的620,000镑需要还贷款的部份一人一半的话,那么最后算起来,莎粉可以拿到的房产份额差不多是45%,男友则是55%。

所以,男友所”担心“的他出更多首付,实际上并不会让他亏的,这自然可以体现到双方的”份额“上;所以并不是说,莎粉一定得靠著付出更多的”还贷“才能够平衡的。

需要指出的是,双方的”份额“除了可以在上面提到的“契约”中写出来;在选择要以何种方式来共同持有房产的时候,也可以选择以“Tenancy in Common”(一般共有制)的产权模式。

这是因为,在Tenancy in common之下,双方所占有的”产权比例“,是很明确的。同时,这类产权模式也允许”产权共有者“的其中一方,在不经过另外一方同意的情况下,自由地转让自己在该房产中所拥有的全部份额。

丽莎结语:最后想要说的是,虽然莎粉是否应该和男友共买这套房子,是属于莎粉的个人选择;丽莎还是需要提醒一句,买房子毕竟是比较大的投资,如果莎粉不是很确定或真的很想要买在这个地点,或者不是很想要买那么贵的房子的话,还是应该更审慎的考虑以及和男友讨论的。

毕竟,面对这么大笔预算的投资,当事人比较好是能够先谨慎想清楚,避免有勉强或不确定,也能更加确保未来纠纷的发生。

最后再以税务的角度来补充,由于莎粉和男友都是首次买房,原本是可以享有”首购者优惠“的。不过呢,这个优惠只限于房价不超过500,000镑的房子。

在房价不超过500,000镑的情况下,”首购者“(First-time buyer)可以享有前300,000镑免印花税,后200,000镑印花税率为5%的优惠。

但如果,想要购买的房价超过500,000镑,不论是不是First-time buyer,都必须按照一般的印花税率,而无法享受优惠了。

所以,最终在决定到底应该买下多少价钱的房子时,还是可以将这个因素也一并考虑进去的。

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