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什么是退休只付利息抵押贷款?哪些人可以申请?

在上一期《买房实用手册》中,丽莎给大家介绍自雇人士如何申请贷款的相关知识。其实,在贷款申请人的队伍中,还有一群比较特殊的贷款申请人。他们的平均年龄比较大,想买一套退休房;或者说即将退休了却无法完全偿还房子的抵押贷款——有数据统计,英国300万贷款房主在退休后都没有还清房贷的。

针对这类人群,专业的抵押贷款机构通常会提供专业的“以房养老”贷款产品,让他们有多一种选择。比如说,“退休只付利息的抵押贷款”(Retirement Interest Only Mortgage),借款人可在退休期间只支付利息,利用出售房产来偿还债务。

本篇文章,我们要为大家仔细讲讲:

  • 退休只付利息贷款如何运作?
  • 退休只付利息贷款的利与弊
  • 借款人的申请要求以及如何证明资金能力?
  • 其他适合老人申请的贷款产品

退休只付利息贷款如何运作?

退休只付利息抵押贷款也可称之为RIO抵押贷款,它算是相对较新的贷款产品。一般来说,传统的抵押贷款机构都会提供这类贷款,比如:高街银行和建筑协会。

就如同名字一样,这类产品适合即将退休或已经退休的老人群体,他们想要获得该贷款的原因有很多,但主要是:

随着年龄的增长,他们希望购买更适合自己需求的退休房产(Retirement home)
从原来的房产中释放现金以增加养老金收入、支付账单、将钱赠送给亲人——帮助他们购买房产或还债
即将结束现有的标准Interest-only 利息抵押贷款,以另一种方式持续下去

退休只付利息贷款和标准的Interest-only贷款的运作模式比较相似,申请人每个月只需支付未偿还金额的利息,而不需支付整体的债务。同样,银行需要审查您的负担能力,以确保您能支付每月的利息还款。不过,它们之间也有一些区别:

  • 年龄要求:该抵押贷款主要针对55岁以上的老人市场,有些供应商可能有着更高的最低年龄。
  • 住宅要求:它主要适用于主要住宅,出租房是不可申请该贷款的。
  • 还款方式:债务通常只有在死亡、搬入长期护理或出售房屋时才会还清; 不过,也有一些银行提供的退休只付利息贷款,它规定了年限。比如说,要求您达到一定的年龄前偿还–90岁。
  • 房产股份要求:很多贷款人要求申请人拥有至少40%的房产股份。

退休只付利息贷款的优点和缺点

这个贷款究竟适不适合您呢?丽莎没办替您回答这个问题的。但是,我们可以为您分析它的利与弊,这样,您可以按照自身情况来判断判断。

它的优点如下:

客户只需按月支付利息,这可以帮助您存下更多钱。这样,您可以有更多金额留下,成为遗产;对于那些退休后收入会下降的市民来说,该贷款更容易管理。
贷款没有最长期限
申请时不一定有年龄上限(但是会有最低要求)
没有利息不断增加的问题
您有权一直居住在房子里(如果您能继续支付利息)
允许您在退休后过着毫无经济负担的生活
可帮助您筹集资本以及释放资金,用于其他需求

但是,有一些缺点需要考虑:

当由于资本是通过出售您的房产来偿还的,这将影响您家人的继承权
如果您不坚持还款,房子会有风险,老来只能流落街头了
您能借到的金额是基于您的退休收入
在固定期限结束时续期,可能会产生额外的费用
与其他抵押贷款相比,贷款与价值的比率较低,目前最高贷款与价值比率为65%。

总之,如果您的房产没有其他安排,您又急需一笔资金,不妨可以考虑考虑。不过,丽莎建议您最好还是结合自身情况,并且咨询贷款机构中介人,看看是否真正合适您。

借款人的申请要求以及如何证明资金能力?

按照大部分金融机构的规则,如想成功获得退休只付利息贷款,您需要满足以下条件:

55岁或以上
证明您能负担得起每月的利息还款
在您的房产中拥有大量资本。RIO抵押贷款的贷款与价值比率(LTV)最高60%,这意味着您需要完全拥有至少40%的房产,您的抵押贷款申请才能被接受。

如果您符合基本条件了,可以到不同的贷款机构查看具体的其他要求以及限制,每个供应商都会有自己的特殊准则。

无论是退休只付利息的抵押贷款还是标准只付利息的抵押贷款,申请人能借到的钱都比资本利息同还的抵押贷款少。当然,您具体能借多少钱,取决于贷款人和您的个人情况。

通常来说,金融机构需要查看您的养老金和任何其他收入,包括您目前的抵押贷款付款情况,以准确评估他们愿意贷款的数额。无论您多大年纪,过程都是一样的。但是,如果您已经退休,贷款人通常会检查其他文件,作为其负担能力评估标准的一部分。

总体来说,作为一个老年借款人,您可通过以下方式来证明资金能力:

公司养老金预测
年金报表
国家养老金报表
投资
收益
银行报表

还有哪些适合老年人的贷款?

金融贷款机构通常对贷款对象有着严格的要求,很多人有着保守的年龄上限。 然而,在英国,大量的老年借款人在他们的财产中有着相当大的股份资产了,同时还有比较好的信用记录,所以,金融贷款机构也提供很多新的选择来迎合这个老年市场。

除退休只付利息贷款外,房产股权释放(Equity release )是老年借款人的另一种选择,也是“以房养老”最传统的贷款形式了。

目前,市场上的股权释放常见两种类型:

第一种:终身抵押贷款(Lifetime mortgages)

终身抵押贷款是最受欢迎的股权释放类型,55岁及以上的房主能够以他们的房屋价值为抵押借款,同时终身保留100%的房屋所有权。即使是利用您的房屋中积累的部分资产,您也可以使用它来筹集资金。

终身抵押贷款有两种形式:

利息滚存一次性付款

终身抵押贷款的基本形式是一次性贷款。也就是说,您的余生是无需要只付任何费用的,直到死亡(或搬入养老院),以出售您的房产来偿还。不过,它的利息在整个期限内 会不断”滚动”,逐年增加。

只付利息形式

和其他的只付利息形式一样,允许借款人在贷款期间偿还部分或全部利息,然后在出售房屋时偿还贷款。

第二种:房屋反转(Home reversion)

通过房屋反转计划,您出售全部或部分房屋以换取一次性现金、定期收入或两者兼而有之。根据情况,您通常会得到您的房屋市场价值的30%至60%。然而,您是被允许继续住在里面的,直到死亡或搬走,也不需要付租金,但是,您也不能出售。同时,根据您的年龄和医疗条件,您可能能够贷到更多的资金。

相对传统的抵押贷款产品,这些“以房养老”的贷款产品的风险会更大一些,它们可能会对税收、福利、遗产和您的长期财务规划产生重大的影响。因此,不管您选择哪一个贷款产品,在申请前请务必要咨询一些专业人士,获得财务建议,确保您在签约前了解一系列风险。

此外,您最好也要咨询您的法律顾问,看看房子租约的问题以及给出建议,比如说,如果您是租赁产权的,无论您的房子抵押多少钱,您可能还是有义务支付其他费用(地租、管理费)。此外,一些金融机构虽允许您继续居住在里面,但要求您需要承担维护该房屋的责任等等。

好了,本期的《买房实用手册》就到这里。我们下一期再见。

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