在今天的”莎粉来信“中,丽莎收到这样一个提问:
莎粉和他的女友,打算一起买下他们的第一套房,这是他俩共同买下的第一套房子,也是各自人生中的首次买房(他们过去都没有买过房)。
莎粉说,虽然他俩现在住在英国,但以后有考虑搬到其他国家居住。
他们的计划是,几年后如果搬到其他国家的话,他们还是打算不定期回到英国住;比如说在其他国家住了3年,回到英国住个一年,然后再回去原来的国家…
这样的话,他们现在买了房子自住,之后搬走的时候把房子租出去,想回到英国的时候再把房子收回来住,然后再继续出租出去……
莎粉想问,这样的方式是否可行?并且莎粉听说,如果想这样操作的话,就需要先把房贷改成Buy To Let性质,是这样吗?
丽莎说明:
首先,从莎粉的贷款角度来看,如果莎粉不想将原来的自住房贷款,改成Buy To Let(买房出租)贷款,其实也是有可能的。
不过,前提是当莎粉想要将房子出租的时候,必须事先获得银行的同意(Consent to let),银行必须同意当莎粉搬到国外住的时候,允许莎粉在不改变原来自住房贷款的前提下,莎粉可以把房子出租给其他人(当然了,相关的规定和条款、有没有什么附加条件,双方是必须先取得共识的)。
但需要指出的是,一般来说银行的”Consent to let“只会允许一段”有限“的时间(Limited Period)——比如说,允许12个月的时长,之后需要每年重审;或者说,只允许在Fixed-rate(固定利率)的期间。
此外,银行一般对于当事人的”贷款额“也有要求,就是说如果当事人贷款超过75%房价的话,银行通常不会同意让当事人把自住房改成出租,也恐怕不会同意让当事人转成Buy To Let房贷。
→ 银行的”同意“还不是唯一的障碍?
假如说,当事人买房的时候,有借助任何属于”首次购房者“(First-time buyer)才能享有的政策或计划的话,比如说Help-to-Buy;那么,实际上很多这些计划,都是有”限制“而不让当事人把房产给出租出去的。
否则,要是有人恶意以首购者名义买房,但只是想把房产放租来获益,反而会破坏了这些计划的初衷。
再进一步说,即便可以同意让当事人(购房者)把房产出租,这一般也会要求当事人提出证明,表达自己确实买下该套房是要当做自己的”家“,只不过不得已情况发生变化,使得当事人只好或必须搬出。
而这种所谓”不得已“的情况,可能是当事人的雇主,要求当事人必须到国外驻点工作,被迫外派到其他国家,而非当事人自己能够选择的。
从这种情况来看,如果是像上面莎粉那样,他们完全是自己想要搬到其他国家生活的话,恐怕很难满足上述要求。
→ 那如果直接转成Buy To Let呢?
回到贷款的话题上。如果说,莎粉到时候直接选择把原来的贷款,改成Buy To Let贷款的话(当然了,前提仍然需要先获得银行的同意),这对于莎粉想要将房子给出租,确实是更直接的作法。
不过即便如此,莎粉也需要注意:一旦莎粉将原来的贷款改成Buy To Let性质,该房产就必须被当做”出租房“而非自住房。
意思是说,如果房产已经当做完全”出租房“的性质,该房产就必须用于”出租“给他人使用,而非莎粉自己居住。
这样一来,这就不是莎粉想住的时候就可以住的了。
在转到Buy To Let贷款的情况下,如果莎粉想从国外回到英国居住的时候,就需要把该房产的贷款,再从Buy To Let转回自住房贷款(Residential mortgage);这样来来回回的可能反而会更麻烦。
或者是说,莎粉想要简单一点的话,也可能考虑在把原来的贷款转成Buy To Let贷款后,就不要再转回来,把该房产一直当做出租房。
如果是这样的话,当莎粉想要回到英国住时,可能需要去租其他的房子来住,当然了这将可能牵涉到额外的租金花费。
不过,如果莎粉以前面提到的形式,一下子转成Buy To Let,过几年又转回Residential贷款,然后过不久又再转成Buy To Let的话;每次”转换“的时候自然还会牵涉到相关的额外费用,这笔花费也是需要考虑进去的。
所以,莎粉会需要评估各种情况以及可能衍生的花费和手续后,再选择出最合适自己的一种方式。
当然了,在做决定前,莎粉也应该先向贷款的银行确认,自己想要的方式是否可行。
丽莎结语:
其实,今天分享的莎粉问询,并不是一个特殊的例子。
不少人在拿到了英国的永久身份后,都可能思考和上述莎粉类似的问题;比如说,当事人想在两个国家之间来回居住。
这样的话,房产方面的安排,自然也是其中一个需要纳入考虑的问题。
此外,丽莎也要提醒,从税务的角度来说,如果莎粉想要将原来的房产改成出租房而租出去的话,也可能衍生有关房租税的问题。
根据目前的规定,当事人的房租收入如果满足以下条件,就应该进行申报:
1)房租净收入(扣除掉各种支出和成本后)在2,500英镑/年~9,999英镑/年之间;
2)房租毛收入10,000英镑/年或者以上。
在英国,做房东、收房租属于“Self-employment”(自雇),意即当事人应该通过“自雇”的形式进行房租申报。
是否缴税取决于房租收入以及租房的各种支出有多少,如果租房的收入还不够支出,那么虽然要进行申报,但是不用缴税的。
除了成本和支出,英国本地的房东还可以享受每年每人12,570英镑的个税免税额(这个免税额是目前税年的额度);然而,英国海外的中国房东是不可以享受英国的个税津贴(Personal Allowance)的,因为中英双方的税收协议里面,并没有互相给予对方国家的居民享受个税津贴的权利。
所以,对于提问的莎粉来说,其实不只有贷款的部分需要考虑,房租税方面的问题,也是需要先了解清楚,然后一并考虑进去的。
最后回到”共同买房“的话题上。莎粉前面已经说过,他要和女友一起买下一套房。
这样的话,相关的衍生问题也是需要考虑清楚的。比如说,双方想要选择什么样的”产权模式“,是“Joint Tenancy”或”Tenancy in Common“;此外,双方是否应该是先签订好一份“信托契约”(Deed of Trust),列明清楚双方的权利、责任和义务。
有关”共同买房“的话题丽莎曾经写过好几篇文章来专门讨论。如果有需要的话,建议您再找来看一看。
今天的文章就到这边,如果您对于文章内容,或者其他英国法律方面,有任何疑问,都欢迎进一步咨询丽莎律师行。
任何英国税务方面的问题,也可以联系咨询丽莎会计行。
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