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不想卖掉自住房,把它转出租再买新房,如何释放资金申请贷款?

欢迎大家继续阅读丽莎的《买房实用手册》之贷款篇。

上周,我们给大家讲解房东们该如何申请Buy-To-Let抵押贷款。有莎粉就问了,我想买一套新房子,可是,又不想把原来的自住房卖掉。如果把它转为出租,我可以释放资金来购买新房子吗?贷款该如何申请呀?这时,您可能得涉及一种特殊的交易形式,英文名叫:Let-to-buy,通过这样的形式来助力完成购房计划。

它是如何运作的呢?

本篇文章,我们就要为大家围绕以下问题讲解:

  • 什么是Let-to-buy?
  • Let-to-buy贷款如何运作?
  • 如何获得Let-to-buy贷款?
  • 申请Let-To-Buy交易是个好主意吗?
  • 还有其他什么选择?

什么是Let-To-Buy?

如果您是第一次或有经验的房东,希望把现有的主要住宅作为 Buy-To-Let的物业进行再抵押,并从中获得资金来购买新的住宅物业,这个环节叫做Let-To-Buy交易。对于该交易,业主可能需要同时与两个甚至三个抵押贷款机构打交道。

为什么呢?

首先,我们要知道的是,该交易通常包含两个抵押贷款的申请程序:

第一:您现有房产的贷款

第二:您后续购买的房产

其次,正如上文所说,采用Let-To-Buy交易的业主都是想把现有房产进行出租。由于用普通的住宅抵押贷款来经营房产是违反住房贷款的条款,那么,在第一个环节,您就需要转换专业的租赁房贷款(Buy-To-Let贷款)。就是在这个环节中,业主可能会碰到麻烦。您不一定能够与目前的供应商达成协议——从普通住宅贷款换成Buy-To-Let的交易。从而,业主就得尝试向另一个贷款人重新抵押贷款。随后,您还需要在第二个环节为新房申请普通的住宅贷款。

这就是为什么您需要和多个贷款人打交道了。这也不是不好,只不过这样的结果可能会导致您的交易不能在同一时间完成,也比较麻烦。

因此,市面上也延申出一种LTB贷款产品——Let-To-Buy Mortgage,一些抵押贷款机构专门为这类人群提供LTB贷款产品,如Nationwide的买房出租部门The Mortgage Works。

LTB贷款如何运作呢?

LTB贷款产品并不是单独的贷款,而是一个全套服务,银行同时承接两个交易。以The Mortgage works为例:

您可以把现有的住宅抵押贷款转换为The Mortgage Works的BTL交易
The Mortgage Works帮助您在Nationwide安排新房的住宅抵押贷款

通常来说,通过LTB贷款,您可以通过较高的LTV借贷来释放房产资产,所以,借款人从即将出租的房产中释放资产,作为新房的首付款的事情也很常见。

例如,如果您的房子价值20万英镑,您的抵押贷款目前是13万英镑,您可以借15万英镑,用这额外的2万英镑作为新房产的存款。然后,您将在同一贷款人处办理标准的住宅抵押贷款。

如何获得 LTB贷款?

不同的贷款人有着不同的要求,您的借贷资格需要由贷款人进行评估的。由于您既需要租赁房贷款,又需要住宅抵押贷款,总的来说,您通常需要满足各自的标准:

  • 争取为您的新房提供至少10%的存款
  • 满足您新房的负担能力(一般会通过您的工资以及其他收入来判断)
  • 现有房产最好有25%以上的资产

(Buy-to-Let借款限额为75%-80%,如果您需要释放资金付新房首付款,您需要把这一点考虑进来)

  • 确保您的租金收入能够支付125%的Buy-To-Let的还款额
  • 申请时的最高年龄为70岁(许多人比这更低)
  • 有一个良好的信用评分

一些专门提供LTB贷款产品的贷款人,还会有着更严格的规定,还是拿The mortgage work为例,他们对LTB交易申请者的要求就包括:

  • 申请人在申请时必须已经拥有并居住在其住宅物业中至少六个月(无论是否有抵押贷款)
  • 只接受同时购买新的住宅物业(与其他贷款人)的申请
  • 申请人必须在贷款完成后离开抵押的地址,并向我们提供一个新的通信地址
  • 申请人的主要住宅不得在公开市场上挂牌出售或按合同规定出售
  • 如果新的住宅物业是通过抵押贷款购买的,则必须在完成之前提供一份转入住宅抵押贷款的副本。
  • 转入的房产必须是立即可居住的–这必须由房产的销售资料或实物估价/房屋调查二级报告(取代购房者报告)来确认。
  • 只有在申请人是合作伙伴的情况下,才能提交联合申请,或以联名方式购买的申请
  • 购房和转按揭交易必须由同一位律师代表你的客户进行

丽莎建议您单独咨询不同的贷款人,看看相应的条款。

Let-To-Buy是个好主意吗?

当您处于以下情况,申请该交易通常是有益的:

  • 想利用在旧房屋中积累的资产买一个新房子,同时又可以保留现有的房子作为长期投资
  • 急于搬到新家,又并不是很想卖掉现有的房产(或者,您可能刚刚在一个新的城市找到一份工作,需要迅速搬家,但在出售房屋时遇到困难)
  • 由于市场条件,业主很难卖掉现有房产
  • 您想和伴侣一起购买房产,但保持对现有房屋的所有权
  • 您要搬到其他地方住几年,但计划在将来搬回你的家

当您打算将房产作为长期投资来出租,或者当您处于房产链中时,比如说,如果您需要通过出售房产来购买您的下一个家,如果暂时出售不掉,又急着买房,这可能会是非常紧张的。 LTB的形式确实可帮助您缓解一些压力,不管是时间的压力还是经济的压力。

但是,您还会迎来另外的挑战——成为一名房东,您需要考虑需要问题,从寻找租户到物业维护的一切。

此外,它也着一些风险,您需要提前做好准备:

  • 您身上将会有两笔抵押贷款,这对一些人来说压力会增大
  • 购买第二套房产时,您将被征收印花税附加费(在印花税税率基础上的3%)。不过,如果您在完成购买后的36个月内出售您的第一套住房,税务局将全额退款
  • 风险增加,您可能得不到预期的好利率
  • 当房价下跌,两处房产抵押会受到双重打击

还有什么选择?

如果您只是暂时不急着出售,也不想释放资金,只是想短暂出租您现有房产,您不一定需要选择Let-to-buy形式,因为现有的贷款机构也许会给予您 “出租同意”(consent to let)。也就是说,您可以尝试向他们申请同意出租,在不改变现有房产的贷款的请看下来购买新的房产。

当然,您不能完全依赖这一点,它取决于您要求的理由和贷款人的政策。如果您要搬到外地工作一年,然后再回到您的房产,有些贷款人可能愿意提供临时同意出租。如果是您买了一个新的房子自己住,有些贷款人可能不太愿意,而是坚持让您转为BTL贷款。因此,提前咨询您的贷款人是必须的。

总之,由于Let-To-Buy涉及了很多环节,有条件的话,丽莎强烈建议您找以为抵押贷款经纪人,来咨询您的选择。他们可以为您找到合适的抵押贷款,还可以从头到尾为您管理这个过程,帮助确保您能够同时完成两项抵押贷款。此外,市场上许多租赁房的特有贷款也只能通过经纪人而不是直接从贷款人那里获得。下周,我们将为您讲讲,如何选择一个靠谱的抵押贷款经纪人以及他们的价钱服务。

好了,本期《买房实用手册》就到这里。我们下一期再见!

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