丽莎知道

一手买房一手卖房,赶在月底前享有额外税务优惠?

在看了丽莎上周四的文章后(《男友邀请同住但要收租,女友未来可获房产份额吗?》),一位莎粉根据自己的情况向丽莎提出了延伸提问:

这位莎粉也打算搬去和男友同住。不过不同于周四文章的例子,她是想和男友一起买一套房。

男友目前名下没有房产,也都没有买过房子,属于首次购房者(First-time buyer);而莎粉呢,目前在英国已经有一套属于自己的房子。

莎粉正在考虑,如果和男友一起买房的话,要不要把自己手上的这套房子卖掉?卖跟不卖都会牵涉到怎么样的税务问题?

莎粉说,其实最理想还是希望可以把目前手上那套房产留著,转租出去。

毕竟房产是可以升值的,留著对于未来也是一种保障。可是她也想知道,留著这套房子再去买房的话,会不会需要额外多付很多税呢?

→ 买房印花税之原房产的留与不留?

首先,对于莎粉的情况,丽莎无法建议她是否应该将原本的房产留下来、还是卖出,毕竟这都是她自己投资和理财的选择。

但是,丽莎的专业税务团队,可以针对她卖与不卖房产,可能造成的不同印花税情况给予建议,莎粉再进一步衡量,怎么做才是最好的。

如果把自己原有的房产卖掉,再和男友一起买一套新房:

那么,需要先看和男友共同购买的新房,交易完成日期是否最晚于2021年9月30日或之前,如果是的话就可以享有房价前250,000英镑免印花税;

如果交易是在今年10月1日以后才完成,那么就会回归到原来的印花税规定,也就是头125,000镑免印花税,但超过125,000镑的就需要开始支付相应印花税。

→ 那男友的“首购者优惠”呢?

很可惜的是,目前印花税政策中的“首购者优惠”只有在所有“共同买房”者都是First-time buyer的情况下才能享有,就是说莎粉和男友双方都必须是“首购者”;否则的话是不能享有这类优惠的。

这表示,即便男友做为First-time buyer和莎粉一起买房,他们买这套房是不能够享有“首购者优惠”的;即便莎粉把原来的房子卖了,她也不能被视为First-time buyer了。

如果把自己的房产留下来,改成出租:

这样的话,莎粉和男友一起买新房,不仅不能够享有“首购者优惠”,还需要因为莎粉属于购买“第二套房”而需要支付“更高印花税”(Higher rates),也就是根据原税率再加上额外的3%。

不过丽莎还要提醒,如果莎粉想要将原来的房子变成出租的话(也就是“买房出租”),如果莎粉原来这套房子仍然在偿还贷款;那么,能不能把房产改成“买房出租”就不是莎粉自己一个人(或和男友)要考虑的问题了。

这是因为,莎粉还需要获得贷款银行的同意,才能把房子从原来的“自住房”改成“出租房”用途(Buy-to-Let),并把原本的住房贷款改成Buy-to-Let(买房出租)贷款-Permission to Let。

另外,在和男友购买新房的时候,如果同样需要贷款,银行也会去评估,莎粉是否有能力,能够偿还两份贷款,莎粉基本是需要让银行相信自己有能力,可以承担支付更多贷款才可以的。

→ 除了印花税,还得考虑”房产共有权“的问题!

丽莎曾经说过,在共同买房的”产权模式“上,可以区分成“Tenancy in Common”(一般共有制)和“Joint Tenancy”(联合共有制)。

在Tenancy in common之下,双方所占有的”产权比例“,是很明确的;反之,如果是Joint Tenancy,就不会明确地表明-持有产权的任何一方,在该房产中所拥有的具体份额为何。

举例说明:

A和B一起买了一套公寓,并且以Tenancy in common的形式来共同拥有房子的产权;那么,这种情况下就会很详细地表明,A和B在该房产中所各自拥有的具体产权份额。

像是A持有50%,B也持有50%;或者说A持有30%,B则持有70%……

→ ”Tenancy in Common“可自由转让?

就是说,双方如果是以Tenancy in common的形式,来共同持有一套房产;那么,这类”产权模式“是允许”产权共有者“的其中一方,在不经过另外一方同意的情况下,自由地转让自己在该房产中所拥有的全部份额。

以上面提到的A和B来举例,假设A持有30%的产权,那么A就能够自由地把这30%转让给(其他)任何人;并且,甚至完全不需要告知另一位产权共有人(B),不需要事先获得B的同意。

再进一步说,如果A未来有立遗嘱表明,要把这30%的产权留给谁的话(比如留给A的弟弟),那么届时这份遗嘱就会是有效的,A可以自由选择要把这30%留给任何人。

假如A和B一起买了一套房,在Joint tenancy之下,并不会清晰表明”A和B各自拥有了多少比例“,就像共同拥有一锅汤那样,很难划分出哪些是属于A的,哪些是属于B的。

在这种情况下,持有房产的双方,就无法自由地说要将房子的一部份转给任何人。因为这时候如果想要转让房产的话,就必须是“全部份额”的转让,就像是把整锅汤都端给了别人的意思。

因此,如果想要”房产转让“,就必须要“房产共有的双方”(A+B)都同意转让才可以,一厢情愿是绝对不行的。

在这类房屋的转让过程中,房产的所有”共有者“都必须在合同上签字,表达同意,否则房产是无法成功完成转让的。

同样的,这也就代表了,如果今天A或B的任何一方,写了遗嘱说要把房子留给其他任何人;只要共同拥有房产的另一方没有同意,那就是行不通的,遗嘱也基本是无效的了。

而且,在Joint tenancy之下,假设A去世了,那该房产的全部产权就自动落到B手上;而如果B去世了,其全部产权也会自动归到A的手上。

这就是为什么会说,一般朋友之间如果搭伙买房的话,是不建议选择“Joint Tenancy”,因为这对各自当事人都是降低了相对的自由度。

→ 延伸讨论:情侣同居还可考虑签署“同居协议”

我们再举个例子:比如说,有一对同居伴侣,一直以来都像是一个家庭单位那样生活着,俩人也共同养育了孩子;其中一方主要负责在外工作赚钱养家,而另一方则没有工作、全心全意照顾着家庭。

如果今天这是一对已经结婚的合法配偶,然后离婚了,法官在做离婚判决的时候,基本会把双方对于家庭的贡献视为一致的;也就是不论是负责赚钱养家还是负责照顾家里的,双方对于一个家庭的付出一般都是同等重要的。

这种情况下,法官在判决的时候一般会公平地让之前一直在照顾家庭而无法外出工作的那方,获得相应的财产来支持他或她离婚后的生活。

可是这一点如果放到同居伴侣(Cohabitation)上就非常不一样了。

同居伴侣并没有像结婚配偶那样受到法律的保障,因此今天假若其中一方在过去以来一直都负责照顾家庭而没有外出工作的话,那么一旦双方分手后,是很难因为过去对于家庭的贡献而得到什么的。

最糟糕的情况下,假如当事人手边还没有任何存款或房产等的话,一时之间顿失经济来源,恐怕连维持正常生活都会有困难。

因此,对于这类情况来说,比较直接的建议是,当双方想要进入一段同居关系之前,最好白纸黑字先拟定好一份“同居协议”(Cohabitation Agreement,或者也有人将其称之为“Living Together Agreement”)。

总的来说,“同居协议”指的就是双方事先订好一份像合同的文件,列清楚双方在这段同居关系中的“职责”,以及将来若是分手的话,双方在房产或其他财产,以及孩子的抚养权等方面,都要如何规划和安排。

双方对于各种事项的分配或安排,尽量是列得详细一点,以免之后出现歧义而造成更大的纠纷,或者需要花费更多的金钱、时间和心力去處理這些糾紛。

“同居协议”可以由当事双方,一起找一个可信赖和有信誉的专业律师,协助起草和见证,以确保文件的合法性。

协议的内容一般可以规定,当事人双方一旦终结同居关系的话,在房屋或其他财产,以及家庭孩子等等方面该如何分配;又或者谁该负责支付赡养费,费用又是多少,双方将在哪里生活,共同的房产将会被出售还是保留下来等等的问题。

→ 除了同居协议,共同买房前还应该考虑“信托契约”

有关于信托契约(Deed of Trust)的方面,丽莎近期才刚写过一篇完整说明文章,建议大家可以点此复习:《房子到手就分手!合伙买房前,这纸文件竟如此重要?》

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