今年冬天,中国的上万年轻租客面临着无家可归的窘境,他们在寒冬里挣扎,想着该如何面对无奈的现实。
这是最近在中国闹得沸沸扬扬的“蛋壳公寓事件”,这群人也被媒体称之为“住在蛋壳里的难民”。
他们通过名叫“蛋壳公寓“的上市公司租下了长租公寓,本来安安心心在小屋里蜗居,却没料到遭到房东断电,断水,并且被驱逐:
“最多给你三天时间,必须搬出去。”
租客们最费解的是,明明一次性把一整年的租金都交了,为什么要被赶?最寒心的是,一些租客通过贷款形式交付了一整年的租金,现在,不仅落到无家可归,还背负着一屁股债。
这些年轻人他们该何去何从?
可是,从房东的角度来讲,他们也是受害者,租金确实没收到,还该继续出租吗?
虽然各国租赁市场的运营模式不太一样,房东、租客和中介之间的纠纷却时常发生。在英国,哪怕它有着非常完善的法律体制,租房的“坑“也不能轻视。
要不然落到最后,就像蛋壳事件一样,蛋壳没生出小鸡,却炸得全国的房东和房客一地鸡毛。
中国“长租公寓“的兴起和运作模式
长租公寓,是中国房地产市场一个新兴的行业。
在国内,它主要分为“集中式”和“分散式”的商业模式,集中式就是比较传统的商业运作,一些大型公司会利用开发商的新建楼盘改造出租;分散式则有点像“二房东”,一些小型公司会采用这样的模式,他们整合房东资源,然后租下他们的房产,把房子重新装修配上家具家电,最后,以单间的形式出租给需要的人士。
在北京,上海,深圳以及广州,长租公寓是白领的最爱。
丽莎小知识
在英国,也有长租公寓的概念,不过,它主要有点像中国的“集中式”运用模式。它一般是由一些大机构投资,采取自持物业的方式,以自主开发,改造和收购等形式获得公寓产权,再以“机构房东”的形式进行管理和出租。
中国的“蛋壳公寓”这样的分散式运作模式,在英国还不多。不过,它的角色更像是英国的物业管理或者中介公司,再者就是大家理解的“二房东”公司。
只不过,在英国目前的市场下,中介一般不对房东的房产进行改造。如果他们认为房屋应该添置什么家具,或者进行结构改变的话,他们最多就是给房东提供建议,由房东决定执行。
几年前,就有报告显示,到2020年,中国的租房人数将达到1.9亿元。到2025年,中国租赁市场规模从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元,到2030年将会超过4.6万亿元。
加上政府一系列的政策支持,租赁行业被认为是牟利的最好渠道。
于是,这些年,各大公司瞄准长租公寓市场,他们以高收低租的模式大量收取闲置房源,整合房东资源,再通过低价吸引租客。
蛋壳公寓可以算是长租公寓模式的头号玩家。
2015年,蛋壳公寓成立,并迅速发展。有数据显示,截止2019年11月30日,蛋壳公寓在北京、上海、广州、深圳、苏州、杭州、天津、武汉、南京等13个城市运营,管理了超过43万间公寓。2020年,蛋壳公寓在美国纽约证券交易所挂牌上市。
该公司连接房东和房客,对房子进行全部翻修,打造成时尚的出租房,并为租客提供保洁,维修等附加服务,从而,吸引了大批都市白领单身人士。
听起来非常靠谱,却就在上市不到一年的时间,连续爆出了一系列丑闻。
房东和房客陷入一滩浑水
据了解,这样的“长租公寓形式”,房东和租客之间是没有直接联系的,一般情况下,由蛋壳公寓与租客直接签约,租客的钱也是直接打进了蛋壳公司那里。
据一些媒体报道,蛋壳公寓为拓展资源,以高价争夺闲置房源,并花重金对其装修。因此,资金压力倍增。
此外,传说这家公司还拓展了其他生意项目,让其资金链出现了问题。也就是说,租客放在该公司的租金,很有可能被“吞“了。
另外,还传说,为赚更多利润,在疫情期间,这家公寓单方面要求房东提出减免几个月的租金,但却没有告知租客。
资本的贪婪,让房东和租客成为了最直接的受害者。
近段时间,房东没有如期收到蛋壳租金,一气之下,要求收回房源,甚至对租客采取了比较极端的做法,比如,驱逐,断水,断电甚至直接换锁。
有些房东还和租客大打出手,闹得鸡飞狗跳的,这些激烈的争吵视频还被登上了微博热搜。
而租客这边呢,怎么也想不明白,明明自己交了一整年的租金,签了长租的合约,钱去哪儿了?
最可怕的是,据《人物》报道,一些租客跟蛋壳公司合作的金融机构签了约,用信用卡支付了一整年的租金。这些租客不仅没了唯一的容身之处,还得背上债务。
在北京,寒冷的冬天,一群年轻人无家可归,他们根本也没想到,会落到今天这一步。
据最新的报道称,目前,这些租客已经寻求法律的帮助,另外,政府也已介入,蛋壳公寓也在微博号上公布,他们没有跑路,并且会积极解决租客的问题。
丽莎律师行房产部律师罗紫唯律师认为:
“通过一些报道看到,租客们已经走了法律程序,我们认为这是对的,不管是租客还是房东,首先就要学会利用法律来保护自己,维护自己的权益,毕竟,双方都是受害者。我们也希望房东和租客都能很好的解决这个棘手的问题。
不过,由于中国和英国的法律不太一样,所以,我们不能对此事件做过多的评价或者为这些租客提出建议。但是,我们认为,这个热点事件也为英国的租客和房东都敲醒了警钟,其实,类似的事件在英国也会发生。”
从蛋壳事件看英国租赁
一直以来,为解决英国的住房危机,租赁市场一直得到了英国政府的支持。在伦敦,很多年轻人是买不起房的,租房也成为最受欢迎的生活方式。
虽然,在英国法律的限制下,中介通过金融机构来向学生或者租客提供贷款,以“租金贷”的形式租房基本是不存在的。但是,房东找到房屋中介来管理房子,出租房子,并委托其寻找客源的事情非常普遍。
另外,由于英国的房产代理非常多,鱼龙混杂,房东,中介以及租客之间的纠纷也时常发生。
罗律师说:“我们认为,英国还是有比较完全的法律制度,只要您在过程中遇到了问题,一定要掌握好法律知识,就可为自己维权。“
我们该如何避免这样的情况呢?
从租客的角度来说,如果您想要通过中介来管理房屋或者租房子,那么,一定要对中介进行调查:这个中介是否靠谱?它是真正的大型房产中介公司,还是一些小型的“二房东”公司。
“我们建议租客最好寻找一些有专业机构认证的中介。一般情况下,一些注册了Property mark(ARLA) 和National Approved Lettings Scheme(NALS)的成员,这些机构的成员是由协会来监管,他们的服务是得到保障的。”
据了解,ARLA和NALS要求其会员必须要严格保护客户的资金。任何一家代理公司,只要发生了挪用租客租金或者押金的情况,该公司必须向房东、租客和其他客户提供赔偿。
当然,这些大型房产中介从来不缺客源,有时和他们打交道比较麻烦,走的租赁程序也比较复杂和严格。比如,租个房子得交房东推荐书,资金证明等等文件。
所以,很多中国留学生,或者初来伦敦工作的年轻人都会选择到一些Spaceroom网站找房,因为这些平台的租赁房出租程序都比较简单,快速。
不过,在这些网站上的很多租赁房都是由一些小型中介公司管理,还有一些是“二房东”公司,他们租了整套房,再以单间分租。
“跟这些中介公司签约确实是有风险,但是,您一样可以有法律保护。我们认为,您一定要先去看房,确认这个房源是房东给他们维护的。另外,在签署租房合约的时候,一定要看清楚,您的钱是每个月往房东那里直接付款,还是通过小型中介,要为自己留下更多的证据。”
罗律师称,假如您有足够的证据证明您有了房屋租赁合同,即便是没有跟直接业主签约,这份租赁合同也是有效的。
假如这些中介和房东之间出了问题,碰到了中介跑路的情况,这对您意味着什么呢?
按照英国的法律规定,房东和中介的关系,用一句不是十分准确的比喻,就等于是主仆之间的关系。中介所做的事情,所说过的话,都等同于是房东本人所做的事情,哪怕房东一点都不知情。
因此,租客和中介所签订的一切租约,都等于是和房东直接签订的。租客支付给中介的租金,也等同于付给房东的,哪怕房东一分钱也没有收到。
因此,如果蛋壳事件发生在英国的话,房东很明显是不可以凭借没有收到租金的理由来驱赶租客的。因为按照法律规定,房东会被视作已经收到租金的。
同时,丽莎已经说过多次,哪怕是房东和中介都没有收到租金,租客压根儿没有支付租金的话,房东也不可以在没有法庭驱逐令的情况下,直接换锁,拆门,断水断电来驱逐租客的。这样做是非常严重的违法行为。房东可能会面临被刑事起诉和民事赔偿的危险的。
因此,发生在中国的蛋壳房东驱逐租客的大面积行为,在英国是很少会出现的。
那么,很多莎粉会问了,中介在没有获得房东同意,随意向租客承诺,或者是收到租金不交给房东,给房东造成损失的话,房东又有什么办法呢?
如果中介越权行动或者欺骗了房东的话,比如没有如实把租金上交给房东,房东应该做的是起诉自己的中介,索求赔偿,而不是找自己租客的麻烦。换句话说,房东和中介的关系是主仆关系。这是他们之间内部的事情,和外人是没有关系的。
那么,从业主角度来说呢?
就像我们前天报道的,只要您是房子的业主,不管您是直接房东还是影子房东,您都需要对房产负责,对租客负责。
假如真的发生了像蛋壳公司一样,中介跑路,拿不到租金,就像上面所说的,在英国的法律下,您是不可以对其房客进行驱逐的,更不能对居民居住房强行换锁。
“租客是有权帮您告上法庭,那么,您将会受到非常严重的租金惩罚。”
我们建议,房屋业主最好选择一些靠谱的大型公司,当然,如果您想节约一些出租费,选择一些小的中介公司。那么,您必须要多方对中介公司进行调查,确保您的房产是否得到很好的保障。
“如果您不幸遇到中介跑路的情况,您立刻要走法律程序,让律师为您解决。同时,好好跟租客沟通,不要做一些比较失去理智的事情。”
今天的文章就到这里,如果莎粉们正在遭遇着租赁困境,欢迎进一步咨询我们,我们的房产部律师会一一为您解答,并提供最专业的法律意见。
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