英国的房产产权分有不同的种类，大家比较熟知的有：永久产权和租赁产权。
永久产权指的是您拥有房产和土地的所有权，租赁产权意味着您得从业主或者永久持有人那里租下房产的使用权，并缴纳一定的土地租金。
在英国，几乎所有公寓都属于租赁产权房产，虽然租期可长达999年，但拥有这类产权的房主们却备受煎熬：螺旋式上涨的地租，高额的管理费和短期租约，以及持续贬值的房产。
那么，想要投资公寓的业主们真的别无选择了吗？
在英格兰和威尔士，还有一种房产产权，名叫：土地共同持有权，有了这样的产权公寓，业主们不需要担心地租问题。
近些年，随着租赁权带来的负面影响，越来越多的业主开始关注起了共同持有权的话题：我能从租赁产权改为共同持有产权房吗？怎么申请呢？
今天，丽莎为大家详细讲解什么是土地共同持有权以及它的利与弊。
什么是土地共同持有产权？（Commonhold）
土地共同持有权是英国比较新的房屋产权类别，它是一种介于永久产权和租赁产权之间的房产所有权类型。目前，该产权主要适用于英格兰和威尔士现有的公寓或新的建筑物。
基本上，在英格兰和威尔士，您想拥有永久产权的房产，一般得买那些带地皮和院子的 House才能提供，其他的公寓型房产几乎只提供租赁产权，特别在一些大城市，很少有提供永久产权的公寓。
由于公寓的属性和大House不同，每间公寓都处在多楼层的建筑里，公寓的业主们一同享用一些公共的活动空间，这些空间的地皮往往已经属于它的永久产权拥有者。
您买下了这套公寓，就得向该楼盘的永久产权者租下它的土地长期使用权。
虽然，公寓的租赁产权期限可长达125年999年不等，看似跟永久产权也没什么区别。不过，高昂的地租和管理费让市民们无法喘息，最主要的是，很多业主在签下合同后发现，他们的租约剩余的期限并不多。
从2000初开始，各类租赁权丑闻相继曝光。经政府统计的数据显示，约有四分之一的租赁权持有人剩余租期不足80年，另外，如果想延长还得缴纳一笔延长费，政府算了一笔账，延长租约的总费用高达40亿英镑。
租赁房带来的不好效应，导致这类房产价值持续走低，业主们有时候甚至无法出售自己的房产。
于是，英格兰和威尔士各地开始了各种抗议活动，那些反对租赁权的抗议者们提出了点子，希望通过一种新的产权形式来取代租赁权，他们一致认定：共同持有土地是最好的解决办法。
2002年，这些提议得到了英国政府的支持，于是，“共有产权”的概念出现了。
根据《2002年共有产权和租赁产权改革法》，拥有土地共同持有产权的房主可享有房子所在位置的土地所有权，不必支付地租。
不过，由于业主对土地的控制权增加了，责任也大了，他们需要支付公共设施的相关维护以及服务费用。
当然，这份维护公共设施的责任并不是业主独自承担。
具体是如何“共享”？
与澳大利亚的制度类似，公寓会按土地划分为多个单元，由每个单元的业主作为共同持有协会的成员共同管理，共同持有协会的成员资格仅限于共同持有产权房产的持有人，只有他们有资格加入。
值得注意的是，每一个单元只有一个人可以成为会员代表，并且，会员代表将要负责向政府申请单位产权证。另外，他们还要负责参与一些大事件表决，为大厦的土地管理提供意见和建议。
一般来说，这个共同持有产权代表是由该单元其他会员共同投票决定的。如果他们没有这样做，那么根据法律规定，单位产权证上登记的第一个名字将被登记为协会的成员。
其实，这有点像中国的业主委员会。
打个比方，丽莎在该小区A单元买下了一套土地共同持有权的公寓，那么，丽莎就有资格竞选A单元的共同持有协会的业主代表。如果，丽莎竞选成功了，丽莎就得代表A单元去跟B单元，C单元，D单元等等的业主代表一起讨论土地的管理问题。
法律硬知识
什么是共有权社区声明？
共有权社区声明其实就是共有权社区的管理章程。它就像一个合同一样，约束着社区内所有共有权持有人的行为，来维系共有产权社区的延续和正常运作。它既包括有原则层面的陈述也涵盖有具体执行的细则问题。
如果共有权社区是一个微型国家的话，共有权社区声明则起到宪法和法律细则的双重作用。
共有权社区声明必须与共有权的产权文件一起在土地登记处登记。与租赁权制度不同，整栋楼只有一份社区声明文件，而不是每个单位的单独文件。虽然与租赁权类似，单位持有人必须遵守共同持有社区声明的条款。
然而，与租赁权不同的是，如果违反规则，没有没收的惩罚。不过，如果单位持有人不支付其出资，共同持有协会有权使用正常的债务追偿程序。
按规定，共同持有协会的成员必须遵守共同持有社区声明（CCS）的规则，该声明规定了每个单元和公共部分的实际范围，并提供了如何管理大楼的框架。重要的是，它还规定了每个单位持有人为管理、维修和维护大楼所应缴纳的费用。
一般来说，需要共同维护的公用部分包括：
屋顶、地板、外墙——建筑物的结构。
电梯和公共锅炉
公共入口、走廊和楼梯。
停车场和公共花园
另外，共同管理协会的会员也得负责一些私人领域维护。
比如说，丽莎买的公寓有一个私人的阳台，所有成员也得对丽莎的阳台负责。即便这类区域不可以给公共使用，但它们构成了建筑物物理结构的一部分，必须积极维护和修理，以确保所有住户继续使用该建筑物。
它好在哪儿？
那么，该产权的优势在哪儿呢？
正如上文提到的，它比租赁产权有了更多的保障，业主可以无限期地居住在该物业中。
另外，它还有其他优点：
第一，不存在因违反综合服务协定条款而被没收的风险。
第二，它加强对大楼管理的控制。
第三，无需支付第三方业主或地租。
第四，与租赁权相比，减少了发生纠纷的可能性
第五，增强市场竞争力/吸引力，可吸引更高的销售价格。
第六，相同和透明的条款对共同持有的所有单位持有人具有约束力。
第七，如果业主愿意，共同持有社区声明的管理条款可以很容易地进行修改。
看着优势还挺多，也能为租赁产权的业主走出困境。可令人惊讶的是，有数据显示，自2002年立法生效以来，仅有20个共同持有产权物业楼盘诞生。
问题出在哪儿？
有专业人士认为，很多市民并不知道土地持有产权存在，从2002年至今，媒体对此宣传非常少，所以，并没有带动市场。
最重要的，它存在的一些潜在问题，阻碍了它的发展。
首先，金融机构很难评估该房产的风险，从而不敢放贷给那些想购买共有产权房产的买家。
由于共同持有的建筑物是由居民管理的，如果碰到一些不负责任的居民，建筑公共区域的管理和维护不好，物业的价值会下降。
这个因素使得这样的产权房缺少了借贷的竞争力，业主无法为其价值提供保障。因此，金融机构不太愿意为该产权的持有人提供贷款。
没有金融机构的支持，这样房产也很难出售，所以，业主也不敢申请该产权。
第二，利润比较低，缺乏政府的财政以及政策支持，开发商不愿意推出该类产权房。
与租赁制度不同的是，假如开发了共同产权房产，开发商就没有办法从地租或租约延期中获得长期收入的机会。当然，他们也无法从一些途径获得额外收入的机会，比如通过出售房产给第三方。
此外，在租赁制中，如果租期满了，房产就会重新回到永久产权人手中，而在共有产权制中，房产由单位持有人无限期拥有，他们没办法收回永久产权。
另外，它在混合用途的开发项目中并不适用，比如，一幢带有商业房产和住宅房产的单位，如何管理公共土地？
未来可期
由于该产权确实可以解决租赁产权存在的问题，并帮助业主们走出困境，英国不同的机构都在向政府呼吁。
据悉，2018年，英国法律委员会正在对共有产权问题进行讨论，并向政府提出建议，包括：使租赁持有人更容易转换为共有产权的措施；帮助强制支付共有产权的费用；确保共有产权得到良好的维护和保险；以及提高抵押贷款人对所有权模式的信心。
金融时报的金融以及法律专家对此评价：
“共同产权的未来发展取决于开发商和抵押贷款人的接受程度，如果政府能对此推出更多的支持政策，共同产权房被市场接受的可能性才会更大。”
本来这些建议会在今年得到回应，但是由于疫情，目前暂时还没有消息。这些建议是否会得到政府的采纳，专家们预计将在2021年中期或后半年看到立法草案。
如何申请？
业主如果对该产权房感兴趣的，也可以着手准备。按目前的规定，共有产权物业有两种申请形式，第一种是购买拥有该产权资格的开发项目。
由于它比较新，业主们一般是购买新建楼盘的时候，才有可能会看到拥有该类产权的房型。那么，丽莎建议您，如果您对该产权有兴趣，可以在购置新房的时候向销售人员咨询。
第二种方法：转换产权。也就是说，假如您现在是租赁产权了，您可以申请转换。
当然，这个转换过程相对比较棘手。首先，您必须获得永久产权持有人的许可，而且楼内所有业主必须购买永久产权，大楼内的每个业主必须同意转为共有产权。
其次，转为共有产权的程序很复杂，并且要律师的专业知识帮助。
虽然进度比较难，但是，对那些正在深陷租赁产权痛苦的业主来说，转换产权可能是比较好的一种解决方法。
如果您正在遭遇租赁产权的困惑，并且希望转产权的，欢迎给丽莎留言，我们会为您想一个好的办法！
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