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英国最新房价指数公布:海外买家为何应该先下手为强?

在上周五(2020年8月21日)丽莎的快讯文章中,我们和大家分享了英国税局最新发布的2020年7月份房产市场交易数据报告(UK Property Transactions Statistics)。

今天,丽莎再来跟莎粉们分享英国住房部最新发布的英国房价指数(House Price Index)报告

其实呢,这个房价指数报告的发布本来就不是什么新鲜事,过往英国政府基本也都是按月发布最近一个月的房价指数的。

只不过,由于新冠疫情的影响,这个报告随着疫情自今年5月中期左右被暂时中断了发布;所以这一次的更新,是英国政府(自疫情爆发以来)的首度回归

总的来说,根据这份报告,可以发现英国今年4月份的房价,比起同年3月份,整体平均下降了0.2%的。

如果分区域来看,英格兰地区同期间则是相比起前一个月,房价平均下降0.3%

不过值得一提的是,英格兰当中,不同区域的房价涨和降的情况却是有所不同的;虽同属英格兰,有些区域即便在新冠期间,房价仍然是往上涨的。

这其中,英格兰东部(East of England)迎来了最大的房价月涨幅,平均上涨1.5%。

东米德兰(East Midlands)在今年4月也比起前一个月份,平均上涨1.1%。

其余区域如英格兰东南部,西米德兰兹(West Midlands)区域,也都有些微的涨幅(0.2% / 0.4%)。

另外还需要指出的是,虽然不少区域在今年3月至4月间,平均房价是有所下跌的;但如果以年度涨跌情况来看,截至今年4月份对比起前一年度,英国整体平均房价还是呈现上涨趋势的,上涨幅度为2.6%。

如果单就英格兰地区来看,年度平均涨幅则为2.5%,平均房价为250,874镑。

再看到首都伦敦,年度涨幅则为2.3%,平均房价落在480,425镑。

这其中,不同房产类型也大大关系着房价的涨幅。以2020年4月对比起2019年4月,伦敦以独立房屋(Detached)的年度涨幅最大,平均上涨了9.5%。

其他类型的房子也基本都有年度上涨趋势,唯独公寓类型的房子(Flat/maisonette),在截至2020年4月的年度中,平均房价不升反降,些微下降了0.2%。

综合周五(21日)税局发布的英国房产市场交易数据报告来看,确实可以发现新冠疫情对于英国房市带来或造成的影响。

(下图是住宅房(左)和非住宅房(右)的年度交易量,明显看到2020-21年比起以往几年下跌了不少)

不过同样需要指出的是,从上面文章提到的房价平均涨幅变化上也可以发现,房产交易即便受到疫情影响,却也不是一直委靡不振或者只能哀鸿遍野的。

事实上,即便是在英国新冠疫情最严重的时候(今年3月至4月),不少区域的房价还是出现了上涨的情况;再加上随着英国政府一步步扩大放宽封城措施,允许并鼓励不同的市场活动进行,房地产市场已经开始转趋稳定,甚至是说在政府的鼓励政策下,还可能见到房产市场的进一步发展。

对此,如果有打算购买或投资英国房产的,还是可以把握一下的。尤其是如果房价有出现因疫情下降的情况的话,对于买家来说,可能更是一个可以下手的时机。

因为相信在英国房产逐步回稳复苏的前景下,房价也会跟着逐渐回升,届时可能就不会像目前这样那么划算了。

→ 英国近期房地产总交易额达12年新高

就在前几天,英国第一大租/售房网Rightmove也发布了8月份的房产市场报告。

值得一提的是,根据他们所掌握的数据显示,单是从今年7月中到8月中这段时间,英国房地产总交易额就超过了370亿镑,创下2008年3月以来近12年的新高

Rightmove的报告指出,这一高峰的出现,原因和上述提及的税局报告中所指的一样,主要是因为英国在新冠疫情中的房产交易暂停了数月,导致市场的潜在需求在封城解除后一下子爆发

同时,今年7月8日由英国财政大臣苏纳克(Rishi Sunak)所宣布的印花税假期,也可能是促进交易的因素之一。

→ 对于中国买家来说,为何应该把握目前期间投资英国房产?

诱因一:印花税假期

不少莎粉已经知道,从今年7月8日直至明年(2021年)3月31日,所有在英格兰和北爱尔兰地区交易的房产,房价不超过50万镑的部份,都不会被课征印花税。

(注:这里指的是“自住房”印花税;也就是当事人如果是购买第二套房或购房出租(Buy-to-Let)的情况,仍然是要在这基础之上,支付额外3%印花税率,也就是Higher rates的)。

→ 所以这段时间的印花税怎么算?

购买自住房或者是首套房(首次买房)的当事人,2020年7月8日至2021年3月31日之间,参考的印花税率为以下:

-50万镑(包括)以下:印花税率0%

-房价500,001至925,000镑之间:印花税率5%

-房价925,001至150万镑之间:印花税率10%

-超过150万镑的部份:印花税率12%

需要指出的是,在这边印花税的算法是,先扣除掉不必课税的部份,再把剩下的份额计算印花税。

举例说明:

一套房价600,000镑的房子,在这段期间需要支付的印花税是(这里我们以“自住房”来计算):(600,000镑-500,000镑)*5% = 5,000镑

也就是说,其印花税不是直接用房产总价600,000镑去乘以对应的5%税率的,以此类推。

→ 那么,对于二套房或买房出租的情况呢?

同样举个例子:

假设当事人在上述期间内,购买第二套房(原先已有一套自住房,并且没有要更换自住房)。该第二套房的房价是500,000镑,那么当事人需要支付3%印花税(这也就是额外的3%,属于“更高”印花税率)。

这时,当事人要支付的印花税为:500,000镑*3% = 15,000镑

再假设,第二套房的房价是600,000镑,那么在这段期间需要支付的印花税则是:500,000镑*3%+100,000镑*8% = 15,000镑+8,000镑 = 23,000镑

总结上面变化来看,和原本的印花税政策比起来,同样房价为500,000镑的情况下,自住房买家可以直接省去15,000镑的印花税;而二套房买家也同样能够省下15,000镑的印花税(30,000镑-15,000镑)。

换句话说,不论买家/当事人是不是首次购房,或者是不是购买自住房,都可能获益现阶段的印花税假期

→ 哪些买家可以受益于“印花税假期”?

根据财政部的宣布,只要是在2020年7月8日至2021年3月31日之间(7月8日和3月31日当天皆包括在内)完成交易的房产买卖,就适用于这项临时政策。

这自然也代表,如果当事人的房产买卖是在这之前或之后完成交易的,基本就不适用了(除非未来财政部再次宣布延长政策)。

对于那些“不适用”的当事人,还是需要按照原来的印花税率来缴交印花税。

诱因二:避免海外买家额外税率

根据英国税局于今年7月21日的宣布,已经确定自2021年4月1日起非英国居民(non-UK residents)在英国买房的话(这边主要指的是在英格兰和北爱尔兰地区),将会被加收“海外买家印花税”,也就是额外2%的印花税。

这个额外2%印花税的意思就是,在原先印花税政策的基础上,再多加这2%的”额外“税率。

比如说,原本英国基础印花税率是以下这样的:

房价 印花税率
£0 – £125,000 0%
£125,001 –  £250,000 2%
£250,001 – £925,000 5%
£925,001 – £1,500,000 10%
£1,500,001或以上 12%

那么从明年4月1日起,“海外买家”的基础印花税率就会是以下:

房价 印花税率
£0 – £125,000 2%
£125,001 –  £250,000 4%
£250,001 – £925,000 7%
£925,001 – £1,500,000 12%
£1,500,001或以上 14%

(注:由于”额外2%印花税“政策实施之日,现阶段的“印花税优惠”临时政策已经结束,所以上述税率没有纳入“优惠政策”来做考量。)

需要指出的是,对于许多“海外买家”来说,实际上届时来到英国投资房产的话,面临的印花税率可能会比上述情况还要高

原因是,很多时候“海外买家”来到英国置产前,往往在英国以外的国家(比如说母国或者当下居住的国家)都早就已经买房了。

这么一来,这些“海外买家”在承担”额外2%印花税“前,还得先承担“第二套房”或“买房出租”所需要承担的“更高税率印花税”(Higher Rates)

这个“更高税率印花税”对于“英国居民”来说,是以下这样的:

房价 印花税率
£0 – £125,000 3%
£125,001 –  £250,000 5%
£250,001 – £925,000 8%
£925,001 – £1,500,000 13%
£1,500,001或以上 15%

然而自2021年4月1日对于“海外买家”来说,“更高税率印花税”将是这样的:

房价 印花税率
£0 – £125,000 5%
£125,001 –  £250,000 7%
£250,001 – £925,000 10%
£925,001 – £1,500,000 15%
£1,500,001或以上 17%

换句话说,届时“英国居民”和“非英国居民”在英国买房的印花税率差别,与其说是2%的差距;很多情况下不如说是“5%”的差距

这对于打算在英国投资房产的“海外买家”来说,还是应该尽早准备和规划的。

同时,综合上述两项政策来看,趁着目前期间购买或投资英国房产,应该说还是有许多利多的。

→ 那么,想在英国买房,一般需要经过哪些程序?

1. 看房:购买人实际去看看房子,决定是否满意(这一点尤其在新冠期间,也可以是”虚拟实景“看房)。

2. 要是满意,购买人就可以告诉房产中介,自己有意思要买。

3. 然后,购买人需要提供中介自己房产律师的信息。

4. 接下来,购买人就需要提供自己的资金来源证明;并且房产中介也会要求查看购买人的护照等身份证明文件(做为反洗钱检查之用)。

这里需要注意的是,虽然基本上,购买人的律师会主动要求购买人提供资金来源证明,但购买人不应该把这件事依赖在自己律师的身上;而是应该要主动准备

资金来源证明是在英国买房投资非常重要的一环涉及到大笔金额的移转,所以就算是律师不调查,之后银行一般也是会调查的。

5. 资金来源检查完毕,确认没有问题之后,买家和卖家的双方律师就会交换联络信息

6. 买方和卖方开始进入法律程序:买方的律师会开始针对房产本身进行调查;卖方也要应买方律师的要求提供相应的文件和资料。

7. 检查完毕后,如果买方律师认为房子结构上有任何问题,可以在这时候提出;也可以和卖方谈价,像是认为该套房产应该低于市场价多少等等。

8. 如果觉得没问题了,买方确定想买下房子,就可以进入双方正式交换合同(Exchange Contracts)的阶段。

所谓的“交换合同”,指的就是买卖双方律师完成合同的起草、交换工作,双方可以各自签订合同了。

交换合同后,双方会订定一个“交易完成日期”,然后在这个阶段,通常买方需要先支付10%的“首付”。

这边需要注意的是:在双方正式交换合同之前,也就是上述第8点以前的任何一个步骤,买方随时可以“没有任何理由”就退出

在这期间(上述步骤1至7),买家可能因为看到其他更心仪的、更便宜的房产,或是突然不想买了等各种原因,都是可以临时反悔的。

但若是已经进入了“双方正式交换合同”,买家就不能说走就走了,走了可能就是违约了。

9. 交易完成后,买家需要支付剩余的所有款项,然后就可以拿到房子的钥匙了。

10. 接着,买家的律师需要帮购买人完成缴交印花税(Stamp Duty Land Tax)和申请土地所有权登记,也就是在英国地产登记局(UK Land Registry)完成注册登记

需要注意的是:在这个阶段,虽然买方律师仍在做最后的收尾,但已经拿到钥匙的购买人,在这个期间已经可以搬入新房了,不必等这最后的程序走完才能迁入。

*今天的文章就到这边。如果针对上述内容,或者英国房产法律方面,莎粉们还有更多疑问,或者对于衍生的相关税务问题有任何需求,都可以进一步联系咨询丽莎律师行丽莎会计行

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