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想协助别人贷款?银行要求的赠与信可不是随意可以给的

近些年,房价是越来越高,就拿英国最新的数据来说,平均房价已经超出了26万英镑。在城市里打拼的年轻人,如果没有经济实力雄厚的家庭支持,恐怕是很难筹上一笔首付费。

于是,越来越多人会选择一种形式,和朋友一起购买房产;或者直接以朋友个人的名义去买房,等到自己有钱了,再向朋友慢慢赎回房产。

可是,亲兄弟都得明算账,何况是毫无血缘关系的朋友呢?

如果您以为与哥们的友情够深,可以不需要做任何承诺,或者做了承诺也可随时反悔,大不了喝两杯赔礼道歉就完事了。

那你就大错特错了。

今天丽莎要给大家讲的是最近发生的一起法律纠纷案,它的名字叫《Thomas v Smalling》,看完这个案子,您就明白:签了协议,定好了规则,您要是耍横,再亲的好友也有权把您告到倾家荡产。

– 以个人名义帮好友贷款买房?

当事人托马斯和山姆原本是同事关系,由于俩人比较投缘,聊着聊着变成了好兄弟。据托马斯介绍,山姆有一次和他提过想买房,可信用等级不足,无法向银行申请贷款。

“当时,他希望我可以帮他,山姆提到,是否可以以我的名义向银行贷款买房。”

当然,关于这一环节俩人各有各的说法。到底是山姆有求于托马斯,还是托马斯想通过这样的形式赚点利润,我们无从知晓。不过,毋庸置疑的是,这笔交易俩人是谈拢了,因为有证据显示,托马斯在2012年3月5日的时候交换了房产合同,之后,山姆将房产作为住所一直在里面居住。

合同显示,该套房产是以托马斯个人的名义购买的,并且他以Buy-to-Let的借贷模式向伦敦的一家金融公司申请的房屋贷款,当然,贷款所需要签署的协议都由他来操办。

托马斯称:“山姆只有5万英镑现金付首付。于是,我就拿着这5万英镑,以及我的储蓄5万8一起,还从其他的经济存款里抽出了2000英镑,总共11万英镑来支付首付。”

据了解,在买房前,双方已经做好了协议:如果山姆的信贷的信用度提升了,银行允许其贷款了,那么,托马斯就会把房产以当时的市场价转售给山姆。

山姆当初给的5万英镑怎么处理呢?托马斯称,俩人当时已经谈好,5万磅相当于给山姆的折扣。打个比方,如果房产售价为28万英镑,那么,他就会以23万出售给山姆。

当然,在山姆信贷信用没提升的时期,托马斯也不能吃亏,俩人决定,房子买好后,托马斯会把房产出租给山姆,租约先定个12个月;12个月后,再看看是否需要续签。

也就是说,在把房产出售给山姆之前,双方变成了房东和租户的关系。

既然是这样的关系,那么,就得交房租。按照协议上的规定,俩人的租约从2012年3月15日开始,每月1700英镑的租金。

房子拿到后,山姆住了进去,于是,问题来了。

托马斯称:“在之后的一年里,山姆每个月只给我支付1200英镑的租金,有时更加过分,连续几个月都不给租金。”

一气之下,托马斯把山姆告上了法庭,要求他偿还租金,并且向法院申请对该房屋的占有权。

– 庭审上,被告山姆反驳证词

在法庭上,山姆先生反驳了托马斯的所有说法。他声称,从始至终,他一直是该财产全部或大部分实际利益的真正所有人。

他向法官一口咬定:这一份12个月租约协议是假的。另外,他每个月给托马斯的1200英镑,是每个月的按揭数额,并不是租金。

“在购房房产之前商定好了,首付11英镑,其中5万英镑是我的,其他的算是借他的。他以个名义帮我向银行借个贷款,等到我自己的信誉可以申请贷款的时候,他把房产转移给我,我也会把欠他的那些首付钱一次性还清了。”

按他说的话,可以这么理解:丽莎想买房,存款不够,就请求好友小莎借了一大部分首付款。后来,丽莎又发现,自己信用不过关,无法申请贷款。那好,丽莎又来求助小莎,让小莎以她的名义申请借贷。不过呢,这房子归丽莎住,也不用付租金,丽莎每个月就只给个按揭的钱。等到丽莎可以向贷款了,把房子赎回来的时候,再把借来的首付款还回去。

好朋友互相帮忙嘛,这样的逻辑确实是没错。

不过,咱们换位思考,作为小莎的角色,我为什么要帮你呢?相当于借给你钱,房产让你白住,我没有房产的占有权,一分利润也拿不到,还得承担贷款的风险,我图个啥?

当然,也有一些特仗义的朋友会觉得,这有什么奇怪?咱兄弟俩特亲嘛!不过,光从这个案子提供的证据看,显然,托马斯并不属于这类“慷慨“的好友。

法庭上,托马斯向法官提交了两份书面证据,这两份资料确实证实了托马斯并非无条件帮助山姆的,而且,山姆也完全知情。

第一文件是山姆在2012年1月31日签署的“赠与存款声明表“,这是托马斯获得抵押贷款的必要条件。

法律硬知识

在申请贷款抵押买房时,律师有一项反洗黑钱的调查,必须要查贷款者的资金来源,如果您的银行里又不明来源的走账,或者本身不属于您的现金,那么,贷款者需要说清楚这笔钱从哪里来的。

如果您从父母或朋友那里获得礼物,您的抵押贷款机构需要在房产转让过程中提供赠与存款信。这样做的原因是为了让抵押贷款机构能够证明这笔钱是赠与的,而不是事实上的可偿还贷款(如果这样的话,当事人的贷款就可能会超过自己的偿还能力。该文件也被称为赠与契约。

由于山姆需要给托马斯5万英镑付首付,那么,按法律规定,托马斯向银行申请贷款时,就要委托山姆写一份赠与说明。由于礼物是不需要偿还的,这不会影响到当事人的还贷能力。

由于购买该物业的部分定金来自山姆,按揭公司要求山姆填写表格的,并作出了以下声明:

“我希望向借款人作出上述赠与,以帮助其购买上述房产。我声明这是一项不可退还和无条件的赠与,不会对该财产进行抵押登记,也没有任何明示或默示的信托安排可能使我对该财产享有任何权利,而且我不打算获得该财产的任何受益权益或居住在该财产中”。

这份文件非常清晰地说明了:不管山姆出资了多少,这笔钱都属于赠与款,山姆无法通过这笔款项占有该房产的任何份额。

托马斯提交的第二文件是该房屋短期租赁的协议,协议上清晰写明,在购房后的12个月内,俩人属于房东和租客的关系,他必须要付1700英镑的租金。

最后,法官作出命令,要求山姆在2019年12月30日前把该物业归还给原业主托马斯。同时,法院对被告山姆作出罚款的判决,要求山姆支付拖欠的租金:67,528.99英镑。

– 丽莎观点:不能忽视任何一份法律文件

由于法院提供的线索有限,丽莎不能判断当时山姆和托马斯先生到底是如何达成协议的。在这个案件中,有可能是托马斯撒谎,也有可能是山姆说谎,又或者俩人一开始就误会了彼此的意图,导致最后不欢而散。

丽莎律师事务所丁传礼律师认为:

“这个案子关键就在于那一份赠与声明,山姆输就输在了,他忽视了法律文件的重要性。法官判断一场官司,不能单凭个人的说法,证据是非常重要的。不管兄弟之间是否存在误会,山姆既然当初签了赠与说明,并且也做了房屋的租赁协议,那么,他就必须对自己的言行负责,必须履行协议的所有条款。”

丁律师介绍,在现实生活中,像山姆一样直接委托朋友以个人名义买房的案例常常可见。

“我们一再提醒客户,即便你有求于人,都需要冷静思考。不能对方说什么,要你签什么,你就赶紧先答应,想着,反正有钱买房就可以了,其他后果以后再考虑。这样是万万不可的,你签的任何一份文件都是具有法律效应的,不能儿戏。”

另外,丁律师建议,如果消费者必须要向朋友求助买房的时候,并且也为首付作出了贡献,那么,可以选择共同购买的形式。这时,建议签下一份“信托协议”,该协议为了避免任何潜在的分歧情况。比如说,该契约可以概述每个买家对房产首付的贡献,谁负责管理。有了这种书面形式,每个人都知道自己的立场,即便之后其中一个人想退出,利益分配也是得到保障的。

“如果首付部分你也出钱了,我们一般是建议不要采用“赠与”的形式。如果出资多的一方强烈要求,那么,你们可以在购房前做好利益分配的协议。这个时候,我们建议您要找律师,如果双方对协议的某一项不满意,可以进行修改。另外,律师的角色很关键,他可以作为双方的见证人,如果日后出现了纠纷,也可以作为证人。“

最后值得注意的是,如果是多出资的那一方,一定要对好友的经济状况有非常详细的了解,要不然,假如对方资金跟不上,您就得承担相当大的经济压力。

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